MERCADOi
El regreso del crédito hipotecario vuelve a poner una pregunta sobre la mesa entre quienes buscan comprar su primera vivienda: cuánto sueldo exige hoy un banco para acceder a un préstamo y qué variables conviene analizar antes de tomar la decisión.
Aunque las líneas de financiamiento vuelven a participar en las operaciones inmobiliarias, el acceso sigue condicionado por el nivel de ingresos y por evaluaciones estrictas de las entidades financieras. En la mayoría de los casos, la cuota mensual del préstamo no puede superar el 25% o 30% del ingreso del solicitante o del grupo familiar. Este requisito se convierte en el primer filtro para quienes buscan financiamiento.
Los ingresos mínimos que piden los bancos
Las exigencias varían según la entidad, pero en todos los casos se ubican por encima del salario promedio. En el mercado actual, los bancos establecen ingresos mínimos para iniciar el trámite que funcionan como un piso antes de avanzar con el análisis crediticio:
• Segmento Inicial: Algunas entidades establecen ingresos mínimos desde $1.000.000 o $1.100.000.
• Segmento Medio: Bancos nacionales y privados de primera línea fijan pisos que rondan los $1.500.000 a $2.000.000.
• Segmento Premium: Otras entidades más conservadoras exigen ingresos familiares superiores a los $3.000.000 o incluso $5.000.000 mensuales.
Estos valores habilitan el inicio del trámite, pero no garantizan la aprobación. La entidad analiza luego el historial crediticio, la estabilidad laboral y la relación final entre la cuota y el ingreso real.
El peso de la tasa de interés
Las tasas de interés son el factor más determinante. En el mercado actual, las tasas van desde un 6% en líneas promocionales para clientes hasta niveles que superan el 10% o 15% en otras entidades.
Este diferencial impacta directamente en la cuota. En un crédito a 20 años, cada punto porcentual adicional por encima de una tasa base eleva la cuota inicial significativamente. Por ejemplo, por cada $100 millones financiados, un aumento de un punto en la tasa puede obligar al solicitante a demostrar ingresos superiores en más de $225.000 mensuales para mantener el límite del 25%.
Sistema UVA e Inflación
La mayoría de los préstamos disponibles se estructuran bajo el sistema UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). Este mecanismo ajusta el capital del crédito según la inflación, lo que permite ofrecer cuotas iniciales más bajas que las de un préstamo tradicional a tasa fija, facilitando el acceso a montos de financiamiento más altos.
Sin embargo, el solicitante debe considerar si sus ingresos acompañarán la evolución de la inflación a lo largo del tiempo. Realizar un mayor aporte inicial y mantener una cuota más holgada suele brindar mayor margen de seguridad ante cambios en el contexto económico.
Qué analizar antes de tomar el crédito
Más allá del ingreso requerido, los especialistas recomiendan observar:
1. Capacidad real de pago: No solo en el presente, sino proyectando la estabilidad del hogar a largo plazo.
2. Tasa Efectiva Anual (TEA): Es el indicador que refleja el costo real del financiamiento, incluyendo gastos y seguros, más allá de la tasa nominal publicitada.
3. Porcentaje de cobertura: El crédito suele cubrir entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad. El comprador debe contar con ahorros propios para el porcentaje restante y los gastos de escritura, comisiones y costos administrativos.
Fuente: Ámbito
