MERCADOi“¿Me conviene comprar o seguir alquilando?”. La pregunta volvió a instalarse con fuerza en el mercado inmobiliario local a partir del regreso del crédito hipotecario UVA, la desaceleración inflacionaria y la desregulación de los contratos de alquiler. Pero, a diferencia de otros momentos, hoy la respuesta ya no parece tan obvia. Aun con la reaparición del financiamiento hipotecario, la decisión sigue lejos de ser sencilla. La volatilidad de las cuotas UVA, la evolución de los salarios y la incertidumbre económica hacen que comprar una vivienda continúe siendo una apuesta difícil de proyectar para muchas familias.
En ese contexto, el Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM) lanza una calculadora online gratuita que permite comparar dos posibles escenarios y estimar qué alternativa resulta más conveniente, según cada situación puntual. La herramienta, disponible en compraroalquilar.com.ar, no solo calcula si una familia puede afrontar una cuota hipotecaria, sino que proyecta el impacto patrimonial de comprar o alquilar a lo largo del tiempo. El modelo contempla variables como inflación, evolución salarial, plusvalía del inmueble, costos de escritura, expensas y tasas de interés. También compara no solo cuotas y alquileres mensuales, sino los costos ocultos de cada decisión: anticipo, impuestos y evolución del crédito en el caso de la compra; depósitos, comisiones y ajustes futuros en el alquiler. La plataforma incorpora variables que normalmente quedan afuera de las cuentas cotidianas, como el costo de oportunidad del capital o la evolución futura del crédito.
De acuerdo al informe, los alquileres de departamentos en la zona oeste subieron un 56,8% interanual. Según explican desde la UNSAM, la idea es ofrecer más herramientas de análisis en un mercado atravesado por la incertidumbre económica. “En Argentina, comprar o alquilar siempre fue una decisión cargada de intuición y cultura antes que de números. Con el regreso del crédito hipotecario y un mercado locativo desregulado, esa intuición ya no alcanza”, señaló a Clarín Propiedades Joaquín Tomé, director del CEEU y fundador del Laboratorio de Ideas Sostenibles.
El usuario debe ingresar información vinculada a su situación financiera y habitacional: Valor de la propiedad, Alquiler actual, Porcentaje financiado, Tasa del crédito, Plazo hipotecario, Índice de actualización del alquiler, Expectativas de rentabilidad o inflación. A partir de esos datos, el sistema proyecta distintos escenarios y estima cuándo la compra podría compensar económicamente el costo inicial de la inversión. La herramienta también incorpora variables poco habituales en simuladores tradicionales, como el costo de oportunidad del capital, la amortización de la deuda UVA, los gastos de escrituración y posibles escenarios de estrés macroeconómico. Por ejemplo, permite analizar qué ocurriría con la cuota frente a una devaluación fuerte o cómo impactaría un aumento acelerado del alquiler sobre los ingresos familiares.
Sobre si la herramienta continuará siendo gratuita en el futuro, Tomé aseguró que la intención es mantener el acceso abierto. “Sí, es gratuito y la idea es que así sea. Creemos que colaboramos en el proceso de toma de una decisión muy importante y queremos hacerlo ayudando a quienes tienen que tomar estas decisiones con el mejor análisis”, señaló.
La idea de que “alquilar es tirar la plata” todavía persiste en Argentina, aunque el nuevo contexto económico obliga cada vez más a comparar números antes de tomar una decisión. En el mercado inmobiliario argentino, la compra de una vivienda suele estar asociada a estabilidad y resguardo de valor. Sin embargo, el nuevo contexto económico obliga cada vez más a evaluar variables financieras que antes quedaban en segundo plano. Desde el CEEU sostienen que el acceso al crédito hipotecario amplía posibilidades, pero también introduce riesgos que requieren mayor comprensión financiera por parte de los usuarios. Además, remarcan que la vivienda no debe analizarse únicamente desde el precio del metro cuadrado, sino también desde su vínculo con infraestructura, servicios y capacidad de generación patrimonial. "La calculadora fue desarrollada específicamente para el contexto argentino y contempla diferencias zonales entre ciudades y mercados, algo que modifica sustancialmente los resultados finales", detallaron desde la UNSAM.
Fuente: Clarín
