MERCADOiA la hora de comprar una propiedad, tener el dinero no siempre alcanza; es fundamental poder relatar de dónde proviene ese capital y que esa historia sea coherente. Para los trabajadores que se encuentran dentro del régimen de monotributo, entender cómo demostrar ingresos se vuelve un factor crítico al momento de dar el salto hacia la vivienda propia.
El desafío surge cuando los topes de facturación del régimen chocan con los valores del mercado inmobiliario. En este escenario, la pregunta deja de ser si se puede pagar la unidad, para convertirse en cómo se justifica técnicamente esa inversión.
Justificar ingresos vs. justificar fondos
Justificar fondos no significa explicar cada ingreso obtenido a lo largo de la vida, sino demostrar que el dinero tiene un origen lícito, identificable y coherente con el perfil económico del comprador. Los analistas no solo observan cuánto se gana hoy, sino si el patrimonio acumulado resulta razonable frente a la actividad declarada.
El proceso comienza con el perfilamiento del cliente. Cuando una operación supera el patrimonio "previsible" de una actividad, se activa un control más profundo. No se trata de una negativa automática, sino de una solicitud de documentación que respalde el origen de los fondos para asegurar la transparencia de la transacción.
El escenario de la compra al contado
En las operaciones al contado suele creerse que no hay mayores exigencias, pero esto es un error. Aunque el uso de efectivo es habitual en el mercado inmobiliario, esto no elimina los controles. Si la operación supera ciertos umbrales de valor, el escribano debe intensificar la verificación.
Los orígenes válidos pueden ser diversos:
• Ahorros personales: Fondos generados legítimamente donde exista coherencia entre los ingresos históricos y el monto ahorrado.
• Herencias: Respaldadas por sucesiones o escrituras que justifican un capital que no guarda relación con los ingresos habituales.
• Donaciones o préstamos (mutuos): Instrumentos legales que acrediten el aporte de terceros.
• Trazabilidad histórica: Fondos generados en años anteriores (por ejemplo, una indemnización por empleo en relación de dependencia) que quedaron declarados oportunamente.
La complejidad del crédito hipotecario
Cuando interviene un banco, la justificación es obligatoria para evaluar la capacidad de pago. Las entidades analizan ingresos formales, estabilidad laboral y la relación entre la cuota y el ingreso (que generalmente no puede superar el 25% del total mensual).
Aquí aparece el principal obstáculo para el monotributista: el banco toma como referencia el tope de facturación de la categoría inscripta dividido por doce. En contextos de alta inflación, existe un "descalce", ya que las recategorizaciones reflejan ingresos del pasado que pueden no representar la realidad económica actual del solicitante.
Además, el trabajador independiente suele enfrentar costos financieros ligeramente mayores si no posee una cuenta sueldo en la entidad, lo que impacta directamente en su capacidad de endeudamiento.
El factor del "techo" salarial
Más allá de las fórmulas, el mercado tiene un juez inapelable: la capacidad de pago. Los expertos coinciden en que, ante una oferta amplia, los precios tienden a estabilizarse en función de lo que la demanda puede convalidar.
Hoy, el comprador cuenta con un mayor poder de negociación, pero debe presentarse con una "carpeta de papeles" sólida. La transparencia en el origen de los fondos no solo es una exigencia legal, sino la herramienta que permite que la operación inmobiliaria fluya sin contratiempos en la escribanía o el banco.
Fuente: La Nación
