MERCADOiLa gran decepción de estos últimos dos años es el precio de las propiedades usadas y eso determina gran parte de los problemas que está teniendo el sector inmobiliario. A pesar de haber salido del estancamiento macroeconómico, el mercado enfrenta ahora el desafío de normalizar sus precios relativos en un escenario de costos en dólares que no planean retroceder.
A pesar de los cambios en el contexto político y económico, el mercado mantiene problemas estructurales que impiden un despegue definitivo de la actividad. El valor del metro cuadrado usado está atrasado cerca de un 27% si se lo compara con variables como el costo de construcción, los salarios en dólares y otras alternativas de inversión.
Ese descalce tiene efectos directos sobre el funcionamiento del mercado: desincentiva la venta porque los propietarios no convalidan precios más bajos; genera menos operaciones porque se frena la rotación de propiedades e impacta en el desarrollo, ya que sin precios de salida más altos, la rentabilidad de los proyectos nuevos se ve comprometida. El precio del usado termina ordenando todo el resto del mercado.
Mientras tanto, el crédito hipotecario, aunque en fase de recuperación, todavía representa una porción mínima de las operaciones totales del país. A diferencia de otros mercados donde el financiamiento cubre gran parte de la compra, el comprador con crédito constituye hoy una minoría.
Usados vs. construcción: la principal brecha
Mientras el usado quedó rezagado, el costo de construcción hizo el recorrido inverso. Tras la estabilización cambiaria, la economía dejó atrás un período de costos artificialmente bajos en dólares y entró en una etapa de inflación en dólares. Aquí aparece la principal distorsión del sector: costos de construcción en niveles altos y precios del usado que no acompañan esta suba.
Desde la mirada de los desarrolladores, esa brecha impacta de lleno en la rentabilidad. Muchos proyectos que se planearon con costos sensiblemente más bajos enfrentaron luego estructuras de costos que subieron entre un 40% y 70% en dólares. Los márgenes se comprimieron al límite y la transición de la gestión de urgencias a la administración de eficiencias marca la nueva etapa del negocio.
Por otro lado, el precio de la tierra se mantiene elevado en zonas consolidadas, lo que presiona aún más los márgenes de los nuevos desarrollos. Muchos inversores han empezado a mirar fuera de los corredores tradicionales, donde las incidencias más bajas permiten recomponer los números incluso con costos de construcción similares.
¿Construcción cara o proceso de normalización?
En términos macroeconómicos, para algunos analistas la construcción no está cara, sino que se está normalizando luego de un período en el que los costos habían caído a mínimos históricos por un tipo de cambio distorsionado. El sector dejó atrás esa etapa de costos artificialmente bajos para situarse en una posición de media tabla, donde la mano de obra mantiene valores accesibles, pero los materiales reflejan la inflación internacional.
El problema actual no es el nivel de los costos, sino la velocidad del ajuste. Los costos en dólares subieron más rápido que la capacidad de reacción de la demanda, lo que generó un freno en la actividad. El sector tiene un gran potencial de recuperación en un esquema de estabilidad y menor inflación, pero el proceso de normalización podría demorar entre tres y cinco años para recomponer la demanda y la inversión.
Oportunidad y expectativas
La premisa de si el mercado está caro o barato depende, en gran medida, de las expectativas sobre el futuro económico. El retorno del crédito hipotecario funciona como una herramienta clave de acceso, permitiendo que quienes no tienen el capital total de antemano puedan ingresar al mercado.
El atraso en el valor del metro cuadrado usado deja al sector frente a una disyuntiva. Por un lado, puede interpretarse como una oportunidad de entrada por estar en valores históricamente competitivos. Por otro lado, refleja un mercado que todavía no encuentra un precio de equilibrio que satisfaga tanto a la oferta de obra nueva como a la demanda de usados.
La solución dependerá de que las condiciones de financiamiento no solo aparezcan, sino que se mantengan estables en el tiempo. Mientras el precio del usado no acompañe y los costos de construcción se mantengan en niveles elevados, el mercado continuará en un proceso de reajuste hacia una etapa que se espera sea más sólida.
Fuente: La Nación
