MERCADOi
La posibilidad de usar dólares no declarados para la compra de inmuebles volvió al centro de la escena a partir de la Ley de Inocencia Fiscal y su reglamentación. El régimen apunta a reducir el temor a ajustes retroactivos y a facilitar decisiones postergadas, aunque especialistas coinciden en que el impacto resulta acotado y lejos de un boom inmobiliario.
Sebastián Domínguez, de SDC Asesores Tributarios, señaló que la ley en sí no exige que los fondos estén bancarizados, aunque el decreto reglamentario sí incorporó ese requisito para quienes adhieran al régimen simplificado del impuesto a las ganancias. Luego, la reglamentación avanzó un paso más a través de resoluciones de ARCA, la Agencia de Recaudación y Control Aduanero.
En ese marco, Domínguez aclaró que, en el caso específico de la compraventa de inmuebles, la normativa vigente mantiene una excepción relevante. El decreto 22 de 2001 permite el pago en efectivo al momento de la escritura, siempre que el escribano deje constancia de que el vendedor recibe el dinero en efectivo. Esa posibilidad rige solo en la escritura y no en el boleto.
“Si alguien paga una parte en efectivo en el boleto, no cumple con la ley de antievasión ni con el decreto reglamentario”, explicó. En cambio, si el pago se realiza en su totalidad al momento de la escritura, no resulta necesario bancarizar la operación y se cumple con la normativa vigente.
Desde ese punto de vista, la recomendación práctica para una operación de este tipo consiste en evitar el boleto, avanzar con una reserva y llegar directamente a la escritura, con pago del 100% en ese acto. Bajo ese esquema, ni el banco ni ARCA reciben información automática sobre la operación. El régimen cobra relevancia principalmente para quienes cuentan con dinero no declarado y evalúan una compra inmobiliaria.
En el caso de una operación por u$s100.000, este monto se ubica por debajo de los umbrales que disparan pedidos automáticos de justificación de origen de fondos por el solo hecho de la compra. Aun así, los bancos conservan la facultad de solicitar información según el perfil del cliente e historial.
En la actualidad no rige el COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles) ni existe un sistema de información automática de escrituras hacia ARCA por parte de los escribanos. Esa situación dificulta el cruce entre valuación fiscal y valor real de mercado. “Si una persona no tributa Bienes Personales, no presenta declaración patrimonial y opta por el régimen simplificado de ganancias, no informa su patrimonio ni el valor de compra del inmueble”, explicó Domínguez.
Por su parte, Yésica Baigorri, de LFS TAX, aportó que la ley flexibiliza el análisis de la justificación patrimonial para personas humanas que opten por la declaración jurada simplificada del impuesto a las ganancias. Si la declaración se presenta correctamente, incluye la totalidad de los ingresos y se paga en término, se presume la corrección de las declaraciones anteriores no prescriptas. Esto implica que el fisco no puede reclamar impuestos por fondos no declarados en años previos destinados a la compra de un inmueble.
La especialista marcó puntos críticos: coherencia entre ingresos declarados y operaciones realizadas, correcta documentación y uso de los medios autorizados por el Banco Central y la CNV. Sobre el impacto en el mercado, se estima que la medida aportará dinamismo de manera selectiva, principalmente en unidades de uno y dos ambientes, demandadas tanto como primera vivienda como con fines de inversión.
Pasos clave para cumplir con la Ley al comprar un inmueble:
• Verificar si se cumplen los requisitos para adherir a la declaración jurada simplificada de Ganancias.
• Presentar la declaración del período base incluyendo la totalidad de los ingresos.
• Abonar el impuesto determinado en término para que opere la presunción legal.
• Evitar el uso de facturas apócrifas y controlar la consistencia de gastos declarados.
• Definir la operatoria: reserva y escritura directa, sin pagos parciales en efectivo previos.
• Pagar el 100% del precio al momento de la escritura, único supuesto que admite efectivo.
• Documentar la operación de manera consistente con los ingresos del período base.
• Consultar con un profesional para validar el encuadre fiscal.
Fuente: Ámbito
