Analizamos las perspectivas del sector para este año a través de la mirada de los principales referentes. Del impacto del crédito hipotecario y el blanqueo a la evolución de los precios y la rentabilidad de los alquileres: todo lo que necesitás saber para moverte en el escenario actual.
Inversiones23/01/2026
MERCADOi
“El 2025 fue un año de transición”, coinciden los analistas del mercado inmobiliario argentino. Lo que para muchos fue un momento de “esperar y ver”, para otros representó el inicio de un cambio de ciclo. Al proyectar el escenario para 2026, las opiniones oscilan entre la cautela y el entusiasmo moderado. Diego Cazes, director de LJ Ramos, califica con un “6,5 sobre 10″ al año que se fue y reconoce que el ritmo ideal todavía se percibe lejano. Para Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria, 2025 fue necesario para reordenar el nuevo esquema de costos y consolidar el financiamiento. Respecto a la dinámica de los precios, los brokers acuerdan en que las propiedades están baratas en la Argentina. Fabián Narvaez, de Narvaez Inmobiliaria, reconoce un punto de quiebre en los valores y está convencido de que el último cuatrimestre de 2025 sentó las bases para una mayor previsibilidad y estabilidad de cara a lo que viene. Soledad Balayán, titular de Maure Propiedades, habla de un posible un “efecto rebote”: “Si la perspectiva mejora y bajan las tasas, el sector reacciona rápido”. Pero para los desarrolladores, el desafío será otro. Damián Tabakman, presidente de la CEDU (Cámara Empresarial de Desarrolladores Urbanos), dice que hay un “viento a favor” con un panorama político más estable, pero advierte que es clave alinear los precios de venta con el costo de construcción que, medido en dólares, subió 4,7% en noviembre, de acuerdo a la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), y acumula un aumento del 105%, desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023. Los valores de publicación, en tanto, subieron un 5,39% en promedio en el último año en la ciudad de Buenos Aires, según la plataforma inmobiliaria Zonaprop, un porcentaje impulsado principalmente por el incremento de los departamentos en pozo (9,13%) y las unidades a estrenar (5,48%). Mientras que los usados apenas aumentaron un 2,89%. En este contexto, Gabriela Goldszer, de Ocampo Propiedades, plantea que el escenario actual es el de “subas selectivas y moderadas”. Si bien el sector se prepara para lo que promete ser un buen año, sobrevuelan preguntas claves a la hora de definir si será un buen momento para comprar una propiedad.
1. ¿Qué pasará con los precios de las propiedades este año?
La mayoría de los analistas descartan nuevas caídas y anticipan ajustes moderados al alza. Muchos valores ya están en un piso técnico, sobre todo en propiedades bien ubicadas y de buena calidad. “Esto limita nuevas bajas y ordena el mercado”, agrega Goldzser. El factor determinante será el crédito hipotecario: Cazes advierte que si los préstamos se otorgan en “buena escala”, las propiedades subirán de precio inevitablemente y eso movilizará el mercado; sin ellos, el avance será lento y muy selectivo. Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima, justifica un horizonte de aumentos porque los precios siguen “baratos en términos históricos”.
2. ¿Se reactivará el crédito hipotecario?
Los créditos hipotecarios aparecen como una de las variables cruciales en el reacomodamiento del mercado, aunque con miradas todavía dispares sobre su alcance. Es, a la vez, la gran esperanza y la mayor incertidumbre. Mientras algunos especialistas ven en el crédito una potencia similar al período 2016-2018, uno de los mejores momentos para el desembolso de préstamos hipotecarios, otros prefieren mostrarse más cautelosos. Para poner en contexto, en diciembre -último período relevado- se otorgaron créditos hipotecarios UVA por US227 millones, en base a datos del Banco Central. Esta cifra representa un leve repunte frente a noviembre (el peor mes del año, con US180 millones), pero por debajo de diciembre de 2024. De esta manera, el 2025 cerró con US3300 millones desembolsados, el mejor registro desde 2018, aunque todavía lejos del pico de la era precrisis, cuando el volumen superaba los US5000 millones anuales, explica González Rouco. Es más, la situación de noviembre se reflejó en la cantidad de escrituras firmadas en la ciudad de Buenos Aires formalizadas en ese mes: 737, un 22,4% menos que el mismo mes del año pasado. Sin embargo, el balance del año es bueno. Hasta noviembre, se vendieron 238% más de propiedades con hipotecas que en el mismo período de 2024. Si 2025 cierra con cerca de 14.000 hipotecas, cuando estén los datos de diciembre, va a ser el segundo mejor año desde 2009, cuando el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires comenzó el relevamiento. González Rouco anticipa que los primeros meses van a estar “planchados en crédito”, con una mejora recién en la segunda mitad del año. La clave, según el economista, estará en el fondeo de los bancos. Achával aporta que una eventual baja de encajes bancarios podría inyectar la liquidez necesaria para empujar las tasas a la baja. Por su parte, Mateo García, director de Toribio Achával, sitúa al crédito como uno de los tres pilares del reacomodamiento del mercado, junto a la estabilidad macroeconómica y la necesaria reducción de los costos de transacción.
3. Si resurge el crédito, ¿aumentarán más rápido las propiedades?
Sí, porque el crédito no solo actúa como un facilitador sino también como un reactivador de valores. Maximiliano D’Aria, de D’Aria Propiedades, lo describe como un “acelerador” que empuja la demanda genuina. Según el especialista, la reaparición de los créditos UVA ya marcó un “punto de inflexión” en la recomposición de precios, aunque advierte un efecto colateral: una mejora masiva en las condiciones crediticias podría generar una presión al alza en los precios de los segmentos más demandados. Con una mirada más estructural, González Rouco señala que el “gran motor que necesita el desarrollo para moverse es que suba el precio del usado y valide los costos”, un proceso que “no es a corto plazo”. En esa línea, anticipa que buena parte de quienes compraron tierra en los últimos dos años comenzarán a desarrollar pensando en un mercado “de acá a dos o tres años”.
4. ¿El crédito podría ser la llave para el despegue de la construcción?
Sí, aunque con matices sobre su implementación. Tabakman afirma que la expansión del crédito para la compra de departamentos en construcción es un generador directo de empleo e inversión. Aunque reconoce que se trata de un esquema “difícil de consolidar en la Argentina”, propone al sistema previsional como un posible vehículo para canalizar la expansión del crédito. El desarrollo fue el segmento más desafante, pero la cantidad de terrenos que se vendieron en la ciudad de Buenos Aires demuestra un fenómeno que explica Federico Akerman, de Terres, plataforma inmobiliaria dedicada a terreno. El mercado recuperó una dinámica donde ya no se espera a ver qué pasa con los costos, sino que se define qué y dónde construir en función de criterios estables. “Basta un poco de estabilidad para que vuelva a aparecer el espacio para ilusionarse”, añade.
5. Entonces, ¿vuelve a ser negocio el “pozo” frente al usado?
La balanza empieza a inclinarse lentamente. La compra de propiedades “en pozo” o de proyectos nuevos sigue siendo un terreno selectivo en el contexto actual, con un mercado que todavía muestra resistencias, pero también señales de reactivación hacia adelante. Santiago Mieres, director de la inmobiliaria homónima, advierte que la demanda aún hoy es esquiva a los nuevos valores del “pozo”, pero entiende que se trata de una tendencia que se va a ir revirtiendo de a poco este año. Mientras que Goldszer, de Ocampo Propiedades, destaca que los proyectos premium y bien estructurados ganarán terreno debido a la escasez de tierra y el aumento de costos. Otro punto que juega a favor del “pozo” es que el producto usado queda “viejo” y requiere una inversión adicional de refacción. Además, en el desarrollo existen opciones de financiación, situación que no se repite en un producto a estrenar y que hoy escasea en el usado. Frente a estas “ventajas”, Daniel Salaya Romera, director de la inmobiliaria homónima, afirma que, en los últimos meses, percibió una reactivación en la demanda de unidades a construir. “A medida que disminuye el stock de los usados, la forma de financiación pasó a ser el pozo”, reflexiona. Y agrega que algunos desarrolladores, “rápidos de reflejos”, ampliaron la fnanciación de los departamentos que se compran en construcción: si una obra dura 36 meses, financian a 48 y 60 meses, aunque la obra se termine en término. “Es una forma para llegar al cliente que no accede al crédito”, explica el empresario, que está convencido de que el futuro del “pozo” estará determinado por el agotamiento del stock de los usados y de la reactivación del crédito.
6. ¿El dinero del blanqueo reactivará las ventas?
Debido a que los depósitos que ingresaron al blanqueo a través de las Cuentas Especiales de Regularización de Activos (CERA), que ascenderían a más de US$20.000 millones, pueden ser retirados desde 1° de enero, distintos especialistas creen que podrían volcarse a inversiones financieras y a inmuebles. Goldszer, de Ocampo, considera que el impacto será positivo pero gradual, recordando que el ladrillo funciona históricamente como el “destino natural del ahorro en dólares” en el país. En este marco, anticipa una mayor velocidad en la toma de decisiones y una presión alcista específicamente en productos escasos o muy demandados, como los segmentos premium.
7. ¿Cuál es el margen de contraofertas?
Hoy, el margen para contraofertar es más acotado que en años anteriores: en propiedades bien tasadas ronda entre el 3% y el 6%. Mientras que en inmuebles sobrevaluados puede estirarse hasta un 10%, dependiendo de la urgencia del vendedor. Expertos señalan que en operaciones ligadas al crédito, las contraofertas incluso han bajado del 4%, lo que demuestra un mercado más transparente y con precios de publicación más cercanos a la realidad de cierre.
8. ¿Vuelve la dinámica “location, location, location”?
La ubicación vuelve a ser el gran filtro de precios. Mientras que el usado sin atributos diferenciales tiende a la plancha, zonas como Palermo, Recoleta y Belgrano mantienen una demanda firme. García identifica un fenómeno de expansión hacia barrios como Chacarita, Villa Crespo y el corredor de Núñez - Saavedra, donde los polos gastronómicos y tecnológicos están empujando los valores al alza de manera sostenida.
9. ¿Es buen negocio comprar para alquilar?
“Volvió a ser negocio comprar para alquilar”, afirma D’Aria, con rentas brutas que se duplicaron respecto a años anteriores. Hoy se ubican en torno al 5% o 6% y el mercado residencial tradicional recuperó atractivo. Cazes añade un matiz interesante: si el crédito hipotecario se masifica, los precios de los alquileres podrían descender, ya que muchos inquilinos pasarían a ser propietarios, equilibrando la oferta y la demanda. Por lo tanto, para 2026, las expectativas sobre la rentabilidad y la evolución de los alquileres combinan señales de estabilización con un escenario todavía sensible al crédito y a las variables macroeconómicas. Luego de la derogación de la ley de alquileres, la oferta creció fuertemente y los aumentos de precios de publicación se desaceleraron. Igual, los valores siguen siendo altos en términos de ingreso, un factor que limita nuevos aumentos y refuerza la idea de un panorama más estable que expansivo, según explica González Rouco.
10. ¿Qué condiciones faltan para una reactivación sostenida del mercado?
El reacomodamiento del mercado no es un evento fortuito, sino un proceso atado a condiciones que, para los expertos consultados, todavía está en construcción. Goldszer resume la demanda del sector en una sola palabra: “previsibilidad”. Y amplía: “Un crecimiento real requiere estabilidad macro, inflación en descenso y un clima de confianza que le haga sentir al inversor que el momento de esperar ya pasó”. Desde un plano más financiero, Achával remarca que es urgente “destrabar” la dinámica de los créditos hipotecarios y bajar los encajes bancarios para inyectar liquidez al sistema. Esta visión es compartida por García, que ordena los desafíos en tres ejes: estabilidad macroeconómica, acceso al crédito y reducción de costos de transacción, destacando que la baja del Impuesto de Sellos en CABA es un paso en la dirección correcta. Por su parte, Cazes pone el foco en la agenda parlamentaria, señalando la necesidad de que “salga bien la ley laboral” y que las tasas de interés no solo sean ventajosas, sino percibidas como estables en el tiempo. El mercado, que demostró resiliencia, se irá “despertando” a medida que los bancos reacomoden las tasas de los créditos. De esta forma, el sector parece haber dejado atrás la parálisis para entrar en una fase de optimismo racional. Las bases para un crecimiento genuino están empezando a asentarse, pero la velocidad del despegue dependerá, una vez más, de que las variables económicas acompañen las expectativas.
Fuente: La Nación
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