MERCADOi
El 11 de diciembre de 2025, se firmó el proyecto de Ley de Modernización Laboral para ser tratado en sesiones extraordinarias. Aunque su eje central es el ámbito del trabajo, el artículo 188 incorpora dos reformas impositivas fundamentales para el mercado inmobiliario: la exención del Impuesto a las Ganancias tanto para quien tiene una propiedad en alquiler con destino a vivienda, como para las personas humanas que venden un inmueble.
De aprobarse, esta medida podría modificar de forma significativa la rentabilidad del sector. Sin embargo, el dictamen actual introduce un cambio relevante: delega en el Ministerio de Economía la definición de la entrada en vigencia de estos cambios. Según especialistas tributarios, este escenario implica que, para que se avance en la exención, se condicionaría su vigencia a decisiones futuras de reglamentación. No obstante, el texto fija que, una vez implementadas, las exenciones tendrían efecto retroactivo desde el 1 de enero de 2026.
Las reformas en detalle
Actualmente, el esquema vigente que la propuesta busca eximir es el Impuesto Cedular, que grava con un 15% la ganancia obtenida en la venta de un inmueble. La iniciativa no elimina el impuesto, sino que lo exime, con el objetivo de aliviar la carga tributaria y eliminar gravámenes de baja eficiencia recaudatoria.
En cuanto al mercado de alquileres, se espera que la reforma traiga un aumento de la ganancia neta para los propietarios. Según un informe del Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF), el impacto varía según el perfil del contribuyente:
• Una persona que tributa una alícuota del 35% de Ganancias tendría un aumento de rentabilidad neta del 60%.
• Una persona que tributa una alícuota del 13% obtendría una mejora del 17%.
Comparativa de rentabilidad actual
Para entender el impacto, es necesario considerar la carga tributaria que recae hoy sobre un alquiler, que incluye tasas municipales, Impuesto a los Ingresos Brutos, Impuesto inmobiliario, Bienes Personales y Ganancias.
Bajo el esquema actual, la rentabilidad neta (el valor anual del alquiler dividido por el del inmueble, descontando impuestos y comisiones) se reparte de la siguiente manera:
• Propietario Autónomo (alícuota 13%): 4,47% anual.
• Propietario Autónomo (alícuota 35%): 3,19% anual.
• Monotributista: 5,17% anual.
De implementarse la exención, los ingresos netos de los propietarios autónomos se equipararían o incluso superarían levemente a los de un monotributista, logrando que todos los perfiles analizados perciban una ganancia superior al 5% anual.
Inversión inmobiliaria vs. Plazo Fijo
El proyecto también plantea la exención del Impuesto a las Ganancias para otros instrumentos, como los plazos fijos en dólares. El estudio compara ambos escenarios de inversión:
1. Escenario A: Si se aprueba la exención sobre alquileres pero no sobre plazos fijos, el rendimiento del inmueble estaría un 53% por encima del de un plazo fijo en dólares. La renta neta anual del alquiler subiría al 5,22% frente al 3,41% del instrumento financiero.
2. Escenario B: Si se aprueba la exención para ambos, las dos inversiones se nivelarían con un aumento relevante de la renta neta, alcanzando un 5,2% en ambos casos.
En síntesis, si la reforma entra en vigencia, la inversión inmobiliaria podría equipararse al tratamiento fiscal de los títulos públicos ("cero impuestos"), lo que constituiría el incentivo más importante para el sector en los últimos años.
Fuente: La Nación
