MERCADOiEl mercado inmobiliario atraviesa un punto de transformación profunda. Tras un periodo de fuertes subas en los costos de construcción en dólares, el escenario para inversores y ahorristas se ha rediseñado por completo. Hoy, la decisión entre volcar el capital a una unidad usada, entrar en un proyecto de pozo o apostar por nuevos formatos de rentabilidad hotelera depende de una lectura fina de variables como el costo de reposición, el impacto del crédito y la sofisticación de la demanda.
La oportunidad en el mercado del usado
Uno de los datos centrales que maneja hoy el sector es la brecha entre el valor de venta de las propiedades terminadas y lo que cuesta volver a edificarlas. Debido al incremento sostenido en el precio de los materiales y la mano de obra, en muchas plazas urbanas resulta hoy más económico comprar un departamento usado que construir uno nuevo.
Este fenómeno ocurre porque los valores de las propiedades terminadas suelen reaccionar con mayor lentitud que los costos de obra. Para el inversor con capital disponible, esto abre una ventana de oportunidad clara: adquirir activos que hoy cotizan por debajo de su valor de reposición. Sin embargo, los analistas advierten que esta ventana podría achicarse rápidamente; las propiedades bien valuadas tienen una alta rotación y los márgenes de negociación en el precio de cierre tienden a reducirse.
El factor del crédito hipotecario
El regreso de las líneas de crédito hipotecario ha inyectado una demanda masiva que presiona sobre el stock disponible. Este fenómeno se refleja de inmediato en los precios de venta, especialmente en el segmento del usado listo para escriturar, que es el producto más buscado por las familias que necesitan una solución habitacional inmediata.
El crédito no solo reactiva el volumen de operaciones, sino que revaloriza el stock existente. Si la tendencia crediticia se mantiene firme, es esperable una recuperación gradual de los precios en dólares en las zonas más consolidadas, lo que garantiza una apreciación del capital para quienes compren en el corto plazo.
Selectividad en los proyectos de pozo
Pese al atractivo del usado, la inversión "desde el pozo" mantiene su relevancia para quienes buscan maximizar la ganancia de capital a mediano plazo. Históricamente, este modelo ofrece plusvalías importantes al momento de la entrega de la unidad.
No obstante, el perfil del inversor de pozo se ha vuelto más selectivo. Dado que estos proyectos suelen ajustarse por índices de costos de construcción, la rentabilidad final depende de elegir desarrolladores con antecedentes sólidos y ubicaciones con alta demanda proyectada. Para quienes cuentan con el capital total, el usado aparece como una jugada financiera más directa, mientras que el pozo sigue siendo la herramienta predilecta para dolarizar excedentes mensuales.
Branded Residences: El desembarco de la renta pasiva
Para el perfil de inversor que busca renta en moneda dura sin las complicaciones de la gestión inmobiliaria tradicional, emergen las Branded Residences. Este modelo híbrido consiste en unidades de propiedad privada vinculadas a marcas globales —generalmente hoteleras— que combinan diseño de autor con servicios de categoría superior.
Este formato se define como "propiedad sin fricciones" y ofrece ventajas competitivas claras:
• Gestión Profesional: El propietario se desentiende del mantenimiento y la búsqueda de inquilinos.
• Tarifas Premium: El respaldo de una marca internacional permite cobrar una prima de alquiler superior a las unidades convencionales.
• Alta Rentabilidad: Se estiman retornos netos anuales superiores a los del alquiler tradicional, posicionándose como una opción de alta eficiencia para el inversor "cash".
Tres estrategias según el perfil del inversor
Frente a la sofisticación del mercado, la mejor hoja de ruta varía según el objetivo:
1. Conservador (Preservación de capital): La recomendación es el usado. Aprovechar unidades subvaluadas respecto al costo de construcción antes de que el crédito empuje los precios al alza.
2. Agresivo (Ganancia de capital): El pozo premium es el camino para capturar la plusvalía de la obra en zonas en pleno desarrollo.
3. Renta (Flujo de caja): Las Branded Residences o formatos administrados profesionalmente son la opción más eficiente por su gestión externalizada y liquidez.
En conclusión, el mercado actual exige dejar de lado las generalizaciones. Contar con asesoramiento profesional es hoy una necesidad estratégica para asegurar que cada inversión se transforme en un activo con potencial real de revalorización.
Fuente: Infobae
