MERCADOiAntes se hablaba de remodelar o refaccionar una casa para vivirla o venderla mejor. Hoy, esa lógica se profesionalizó bajo el nombre de “flipping inmobiliario”: una estrategia que consiste en adquirir unidades con potencial, refaccionarlas y revenderlas en plazos cortos, generalmente inferiores a seis meses. En paralelo, las redes sociales contribuyeron a amplificar el modelo: cada vez más usuarios comparten el “antes y después” de las propiedades, un formato visualmente atractivo que ayuda a difundir la actividad y captar el interés de nuevos inversores.
A nivel global, esta estrategia no es nueva. En Estados Unidos, por ejemplo, cerca del 7% de las propiedades que se venden fueron previamente refaccionadas bajo esta lógica, y aunque en la Argentina esa proporción todavía es marginal, la actividad se expande. “Era el gigante dormido del real estate argentino y se despertó”, define Virgilio Raiden, director de Flipping Master y presidente de la Cámara Argentina de Flipping Inmobiliario (CAFI), en el marco de la reciente creación de la primera entidad del sector en el país. “Que exista una cámara es la prueba más concreta de que dejamos de ser un nicho”, afirma.
El contexto ayuda a explicarlo. Según el último censo, Argentina arrastra un déficit habitacional de 3,5 millones de viviendas, de las cuales cerca de dos millones necesitan refacciones profundas. A eso se suma un parque inmobiliario envejecido: buena parte de las propiedades fue construida hace más de cuatro décadas. Ese deterioro habitacional se explica por dos razones: "No tenemos cultura del mantenimiento preventivo, y no tenemos crédito para que las familias renueven sus viviendas", señala el experto. Un dato que lo confirma es que las propiedades entran en zona de obsolescencia entre los 30 y los 50 años, y la mayor parte del parque argentino fue construido hace décadas.
En ese escenario, este negocio se va abriendo camino en el mercado local, con promesas de rentabilidad cercanas al 20% en dólares sobre el capital invertido. “La oportunidad está en detectar propiedades deterioradas y reinsertarlas en el mercado en condiciones competitivas”, explica Raiden. En la práctica, se trata de buscar casas o departamentos con problemas de mantenimiento o diseño y reposicionarlas con una remodelación.
Sin embargo, especialistas del sector inmobiliario advierten que, si bien el potencial existe, no se trata de un negocio automático. La rentabilidad depende de múltiples variables: el precio de compra, el costo de la obra, la velocidad de venta y las condiciones del mercado. “El margen puede ser atractivo, pero también es sensible a errores de cálculo o a cambios en el contexto”, señalan operadores consultados.
En ese punto aparece uno de los aspectos fundamentales de la estrategia. “Yo siempre digo que el flipping empieza por el final”, aclara Raiden. “El final es a qué precio vas a vender. Pero no cualquier precio: es el precio al que vas a vender rápido, en un mes aproximadamente, que es como operamos en la comunidad”, subraya. Y según explica, para llegar a ese número hay dos pasos previos. Primero, entender el mercado. “Y entender que el mercado no es uno solo, el mercado tiene carriles”, señala. Y agrega: “Hay carriles según rangos de precios: algunos son rápidos, otros lentos y otros directamente están atascados. Nuestro negocio es posicionarnos en un carril rápido y vender de forma competitiva ahí”.
El primer paso es estimar el valor objetivo de la propiedad en cuestión, lo que en la jerga se conoce como ARV (After Repair Value), es decir, el precio de venta una vez remodelada. “Supongamos que ese valor es de US$ 100.000. A partir de ahí aplicamos una regla: la del 70% o el 75%. Si usamos esta última, significa que toda la operación —compra más refacción— no puede superar los US$ 75.000”, detalla.
“Si la obra cuesta US$ 15.000, entonces la propiedad debería comprarse en torno a los US$ 60.000", dice. Y aclara: "El resto no es ganancia directa: de ahí salen los costos operativos, impuestos y gastos de entrada y salida”. Para el experto, estas reglas funcionan como un filtro clave. “Sirven sobre todo para descartar rápido. Y cuanto más conservador seas —por ejemplo, usando la regla del 70%—, más protegido está el inversor. La idea es que finalmente pueda obtener alrededor de un 20% de retorno sobre su capital propio invertido”.
"Nuestro negocio se resume en buscar en los barrios con potencial la peor casa. La peor mantenida, la más fea, la invendible. Hacerla recuperar su esplendor y darle una nueva vida. Esa es la fórmula", sostiene Raiden. En ese proceso las propiedades que más se buscan son departamentos de dos y tres ambientes y PH. "Son los tres productos más demandados por el comprador final, y los que más rápido se venden cuando salen al mercado terminados", señala.
Para los protagonistas no se trata de una moda pasajera. "El flipping llegó para quedarse, y la razón es matemática: todos los días las casas envejecen. Para que una ciudad tenga un parque habitacional sano, debería renovarse entre el 2 y el 3% del stock por año”, explica el formador de fliperos. “En Argentina eso no pasa hace décadas, así que tenemos una destrucción acumulada que todavía no fue reconstruida”, señala el autor de 'Compra, remodela, vende, ganá'.
Aun así, el principal riesgo sigue siendo la falta de experiencia. “Improvisar o invertir de más puede eliminar la rentabilidad”, advierte Raiden. En un negocio donde los márgenes dependen de la precisión, conocer el mercado y controlar los costos resulta clave. De cara al futuro, el escenario es observado con cautela optimista. Un contexto de menor volatilidad cambiaria y una inflación más previsible podrían favorecer este tipo de operaciones de corto plazo. En ese escenario, el desarrollo del flipping todavía tiene margen de crecimiento, aunque su consolidación dependerá de que el negocio logre sostener resultados en el tiempo.
Fuente: Clarín
