MERCADOiEl mercado inmobiliario atraviesa una etapa de distorsión característica, marcada por precios de mercado que se ubican por debajo del costo de reposición, una oferta abundante y una recuperación incipiente de los salarios. Esta realidad ha generado un escenario inusual donde adquirir una unidad terminada resulta, en términos relativos, más accesible que hace algunos años, mientras que iniciar un nuevo proyecto de construcción es cada vez más costoso.
A pesar de esta complejidad, la tendencia proyecta un camino de recomposición. Los especialistas coinciden en que no hay pausa en el interés por el sector, ni en la demanda, ni en la necesidad de crédito para dinamizar la actividad. La pregunta central es si las señales actuales marcan el inicio de una etapa de equilibrio que devuelva el protagonismo al mercado residencial.
1. El salario recobra terreno: la vivienda es más accesible
Aunque los ingresos suelen enfrentar dificultades frente a la inflación general, existe una excepción notable: el metro cuadrado. Diversos informes sectoriales señalan que la relación entre el salario promedio y el costo de la vivienda ha mejorado sustancialmente. Hoy, un trabajador requiere de menos sueldos que hace unos años para adquirir el mismo espacio, ya sea una unidad a estrenar o usada.
La explicación radica en una brecha de crecimiento: mientras que los salarios medidos en moneda dura han experimentado una recuperación interanual, los precios de los inmuebles se mantuvieron estancados o con ajustes a la baja en dólares. Este rezago ha hecho que los activos inmobiliarios se vuelvan sumamente atractivos, incluso captando el interés de inversores extranjeros que ven en estos valores oportunidades difíciles de encontrar en otras ciudades globales.
2. El stock de oferta y su impacto en los precios
El mercado presenta una particularidad: un volumen significativo de propiedades publicadas para la venta. Este exceso de stock tuvo su origen en años anteriores, cuando, ante las limitaciones para dolarizar excedentes, muchos inversores canalizaron sus recursos hacia la construcción, lo que generó un boom de metros cuadrados que hoy inunda el mercado.
Esta enorme cantidad de producto ha actuado como un regulador natural que impidió una suba abrupta de los precios. Sin embargo, el panorama está cambiando. Debido a que los costos de construcción han comenzado a subir sin pausa y el valor del suelo se ha encarecido, el ritmo de nuevos proyectos se ha desacelerado. Esto sugiere que, a medida que el stock actual se absorba, la oferta futura será menor, preparando el terreno para una corrección gradual al alza en los valores de los inmuebles.
3. La reactivación del crédito como motor
Para que el mercado pase de la oportunidad a la consolidación, el crédito hipotecario es fundamental. Aunque el nivel de penetración financiera en el sector es todavía incipiente comparado con estándares internacionales, existe un margen de crecimiento importante. La clave para la reactivación no reside en fórmulas mágicas, sino en la estabilización macroeconómica. A medida que la inflación desciende y aumenta la previsibilidad, el interés por los préstamos hipotecarios se fortalece, reconstruyendo la confianza necesaria para que los ahorristas decidan volcar sus capitales al sector.
4. La presión sobre los costos de construcción
La construcción enfrenta una dinámica de costos al alza que presiona la rentabilidad de las empresas. Cuando el tipo de cambio se mantiene estable mientras los costos en moneda local aumentan, el valor de construir medido en dólares tiende a incrementarse significativamente. Desarrollar un edificio hoy implica enfrentar costos de tierra, insumos, mano de obra y riesgos regulatorios mucho más altos que hace una década.
Si bien la baja de costos por escala y una mayor eficiencia podrían moderar esta presión, los especialistas coinciden en que el precio no caerá abruptamente. La solución definitiva al encarecimiento de la obra vendrá de la mano de un mayor volumen de actividad y, fundamentalmente, de una economía estable que permita a las empresas planificar a largo plazo con mayor eficiencia.
5. Nuevas alternativas de inversión
El mercado ha evolucionado para ofrecer alternativas a los pequeños y medianos inversores. Ya no es necesario contar con grandes capitales para acceder a rendimientos inmobiliarios. Han surgido diversos fondos de inversión que permiten canalizar ahorros hacia el sector, buscando combinar la seguridad de los activos reales con una profesionalización de la inversión. Estos instrumentos no solo democratizan el acceso, sino que funcionan como un círculo virtuoso que aporta el financiamiento necesario para nuevos proyectos, mayor actividad económica y, en última instancia, una oferta de vivienda más dinámica.
Fuente: La Nación
