MERCADOiLa escena parece contradictoria, pero es cada vez más visible en los grandes centros urbanos: viviendas que permanecen sin ocupar durante largos períodos conviven con una demanda habitacional insatisfecha que no deja de crecer. En ciudades con una expansión constante, esta tensión adquiere una dimensión particular. Mientras el déficit ronda cifras críticas, se estima que cerca del 10% del problema habitacional podría, en teoría, encontrar respuesta en un stock ya construido que hoy permanece vacío. Sin embargo, la realidad técnica y económica es bastante más compleja.
Un estudio reciente elaborado por CIPPEC junto al Instituto Lincoln de Políticas de Suelo aporta evidencia concreta para dimensionar este fenómeno. A partir del análisis de datos de consumo eléctrico, el trabajo identifica viviendas desocupadas mediante una metodología longitudinal que sigue el comportamiento de cada unidad a lo largo del tiempo. El criterio es técnico: aquellas unidades con consumos inferiores a 50 kWh mensuales —equivalente al uso mínimo de una heladera— durante más de doce meses consecutivos, se consideran en situación de vacancia estructural.
Desmontando el mito de la especulación
Uno de los principales aportes del informe es cuestionar la idea de que las viviendas vacías responden exclusivamente a la especulación inmobiliaria en zonas de alta renta. Los datos muestran que la vacancia persistente no se concentra necesariamente en los corredores más caros, sino que aparece con fuerza en sectores de ingresos medios y bajos.
Este hallazgo cambia el eje de la discusión profesional: el problema no es solo la retención de propiedades como reserva de valor, sino un desajuste estructural vinculado a las condiciones del parque habitacional. Muchas de estas viviendas están fuera del mercado porque se encuentran deterioradas o porque sus propietarios no cuentan con los recursos para ponerlas en valor. En otros casos, se trata de zonas de centros históricos donde el mantenimiento es costoso y las tipologías arquitectónicas ya no coinciden con las preferencias de la demanda actual.
El contraste con la expansión urbana
La existencia de viviendas vacías en zonas consolidadas —que ya cuentan con servicios, transporte y cercanía a los centros de empleo— contrasta con la tendencia de las ciudades a expandirse hacia la periferia. Esta "mancha urbana" creciente implica un esfuerzo colectivo significativo en términos de infraestructura, conectividad y servicios básicos.
El resultado es una paradoja urbana: mientras se destinan recursos públicos y privados para expandir los límites de la ciudad (muchas veces sobre suelo productivo o cordones verdes), existe una capacidad instalada subutilizada en áreas centrales que ya cuentan con condiciones favorables para ser habitadas.
¿Hacia una solución del déficit?
La relación entre viviendas vacías y déficit habitacional no es lineal. No todas las unidades en vacancia pueden ser utilizadas directamente para resolver la falta de vivienda, ya que muchas requieren procesos profundos de rehabilitación o no se ajustan a las necesidades de los sectores demandantes.
Sin embargo, la vacancia estructural aparece como una oportunidad estratégica para repensar la política urbana. El estudio destaca que existen múltiples herramientas internacionales para abordar este fenómeno: programas de intermediación para alquileres, incentivos fiscales para la rehabilitación de edificios antiguos, simplificación de trámites sucesorios y políticas de revitalización de áreas centrales.
En conclusión, el desafío del sector inmobiliario moderno radica en encontrar mecanismos que permitan reintegrar este stock al mercado, transformando propiedades improductivas en soluciones habitacionales concretas y sostenibles.
Fuente: Perfil
