MERCADOi
El hecho de reunir el dinero para comprar una propiedad no es motivo suficiente para adquirirla. Existen aspectos importantes que deben tenerse en cuenta durante el proceso de compraventa y son esenciales para formalizar la operación, como por ejemplo la escrituración del inmueble. Se trata de un trámite necesario para asegurar que la propiedad le pertenece legalmente a una persona. Este documento brinda seguridad jurídica al propietario y es fundamental para cumplir con las obligaciones fiscales relacionadas con la posesión del bien.
Este trámite se realiza por medio de un escribano, quien brinda asesoramiento antes de firmar cualquier documento y de avanzar con la operación para evitar malentendidos y futuros conflictos. En todo proceso de compraventa surgen dudas clave que se resumen a continuación:
1) ¿Cuál es el paso previo a la firma de la escritura?
Se recomienda que al reservar una propiedad se incluya el término "ad referéndum" del estudio de títulos y verificación de antecedentes. El escribano accederá a la copia del título de propiedad para analizar la situación jurídica del inmueble. Los vendedores deben facilitar toda la documentación para verificar que el inmueble se vende libre de toda deuda de impuestos y tasas. Si quien vende es una persona jurídica, debe entregarse el Estatuto o Contrato Social y el acta que autoriza la venta.
Es fundamental verificar la inexistencia de hipotecas, embargos o inhibiciones del vendedor. Asimismo, si el inmueble tiene un usufructo en favor de un tercero, se debe gestionar la renuncia del mismo. Si hay un contrato de alquiler vigente, se debe respetar el acuerdo salvo pacto en contrario. Todo esto se averigua mediante pedidos de informes de dominio e inhibiciones.
2) ¿Quiénes deben estar presentes al firmar?
Deben estar todas las partes del contrato: vendedores y compradores. Si alguien actúa mediante apoderado, se debe exhibir el poder original. Si el vendedor es casado, se requiere el asentimiento del cónyuge si el inmueble es ganancial o si, siendo bien propio, es la sede de la vivienda familiar. Caso contrario, se podría pedir la nulidad del acto.
3) ¿Qué documentación deben presentar las partes?
El escribano revisará los antecedentes, la identidad de las personas y realizará una entrevista según la normativa vigente sobre origen de fondos. Existe la alternativa del "tracto abreviado" para casos donde el titular del inmueble ha fallecido, permitiendo que el heredero venda sin que el bien esté inscripto previamente a su nombre, lo cual agiliza los procesos.
4) ¿Cuál es el costo de escriturar?
Tanto vendedor como comprador afrontan gastos. El vendedor suele abonar los certificados previos (dominio e inhibiciones), su parte del Impuesto de Sellos (salvo exenciones por vivienda única según la jurisdicción) y las deudas pendientes de tasas o expensas. El comprador suele pagar la tasa registral, sus honorarios profesionales, aportes notariales y su parte del Impuesto de Sellos. Los honorarios pueden abonarse según lo acordado con el profesional interviniente.
5) ¿Diferencia entre inmueble usado y a estrenar?
En los inmuebles a estrenar los costos suelen ser más elevados porque se abonan gastos asociados a la primera escritura y, generalmente, el escribano es designado por la constructora o desarrollista.
6) ¿Se puede abonar el total antes de escriturar?
Es posible, aunque lo habitual es firmar un boleto de compraventa con un adelanto (alrededor del 30%) y liquidar el saldo al escriturar. En caso de pagos en cuotas posteriores, se suele constituir una hipoteca sobre el inmueble para asegurar el cobro. También puede entregarse una seña mínima para sacar el inmueble del mercado hasta la firma definitiva.
7) ¿Qué puntos clave deben estar detallados?
La escritura debe contener: datos personales de las partes, identificación precisa del inmueble según títulos antecedentes, precio y forma de pago, constancia de inexistencia de gravámenes y la retención de impuestos correspondientes.
8) ¿Cuánto tiempo lleva el proceso?
En una operación normal, el plazo de escrituración suele establecerse dentro de los 30 días de reservada la propiedad, dependiendo de la complejidad del caso y la obtención de certificados.
9) ¿Cuándo se realiza la posesión?
La posesión siempre se debe entregar al momento de la firma de la escritura. Si los vendedores necesitan permanecer unos días extra, se puede firmar un comodato por el tiempo necesario, manteniendo la tenencia temporal mientras la posesión legal ya pertenece al comprador.
Fuente: La Nación
