MERCADOiEl mercado inmobiliario actual vive una paradoja: mientras que el número de escrituras alcanza máximos históricos —impulsado por la reactivación del crédito hipotecario—, la actividad de la construcción muestra señales de estancamiento. En 2025, el ratio de hipotecas sobre el total de ventas se duplicó respecto a los años anteriores, marcando un cambio de ciclo tras un largo periodo de operaciones realizadas exclusivamente al contado.
Sin embargo, a pesar de este "boom" de ventas, la construcción no repone el stock de viviendas al mismo ritmo. Los expertos señalan que el sector está liquidando el inventario existente, pero enfrenta dificultades para lanzar proyectos nuevos en la misma proporción.
Las tres razones del desacople
Según informes de analistas bancarios y cámaras del sector, existen tres factores clave que explican por qué la construcción ha quedado "a contramano" de las ventas:
1. El fin de la oportunidad de costos: Durante años, construir era significativamente más barato que comprar una unidad terminada. Hoy, esa brecha se ha cerrado. Con el aumento de los costos de los materiales y la mano de obra, invertir "desde el pozo" ya no representa el negocio automático que fue en años anteriores.
2. Presión sobre los márgenes: El Índice de Costo de la Construcción ha crecido por encima del valor de venta del metro cuadrado. Esto coloca a los desarrolladores en una posición incómoda: producir cada metro cuesta más, pero el mercado aún no convalida subas de precios que acompañen esa inflación de costos.
3. Retracción de la infraestructura pública: La disminución de la inversión estatal en obras de infraestructura ha dejado al sector privado como único motor. Sin el "colchón" de la obra pública, la actividad queda más expuesta a la volatilidad económica.
El nuevo perfil del mercado
Esta dinámica está transformando el mapa de oferta. Hoy avanzan principalmente los proyectos de gran envergadura con estructuras financieras sólidas, mientras que el pequeño constructor encuentra dificultades para absorber los costos crecientes. Los especialistas advierten que ya no basta con construir; ahora se requiere de estrategias disruptivas, eficiencia extrema en el control de gastos y opciones de financiamiento innovadoras.
El mercado se ha vuelto más exigente. Los compradores, ahora respaldados por créditos hipotecarios, buscan mayoritariamente unidades terminadas o en etapas finales de obra para poder mudarse o rentar la propiedad de inmediato.
Perspectivas para 2026
El desafío para este año será cerrar el círculo: que el crédito no solo impulse la compra de usados, sino que también empiece a financiar la preventa y el lanzamiento de nuevas obras. La consolidación de condiciones macroeconómicas estables y una posible baja en los costos de fondeo para las empresas serán determinantes para que la construcción vuelva a alinearse con el ritmo de las ventas.
La recuperación del sector dependerá de la capacidad de la inversión privada para generar nuevos proyectos que sean accesibles para la clase media, que hoy es la gran protagonista del regreso del crédito.
Fuente: La Nación
