Vivir en un edificio implica aceptar normas de convivencia que van más allá del reglamento interno. Conocé cuáles son las actividades prohibidas por la ley y las obligaciones fundamentales para una comunidad segura.
Actualidad12/02/2026
MERCADOi
Vivir en un departamento significa vivir en comunidad. Y esa convivencia no se rige solo con normas internas del edificio, sino que hay leyes que regulan y prohíben ciertas actividades a los propietarios e inquilinos.
No es una normativa reciente. En 1948 se sancionó la ley 13.512 de Propiedad Horizontal, pionera en esta área, que estableció reglas comunes para organizar la vida en los edificios. A través de 20 artículos publicados en el Boletín Oficial se definía de qué manera se organizan y funcionan los inmuebles compuestos por unidades independientes.
Entre sus disposiciones, la ley establecía que los distintos departamentos podían pertenecer a propietarios diferentes; que cada dueño sería titular exclusivo de su propiedad y copropietario sobre el terreno y los espacios comunes del edificio, entre otros puntos.
Aunque esta ley estableció las bases de vivir en conjunto, fue derogada con la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, que unificó el derecho civil y el comercial, y fue aprobado por la ley 26.994, el 8 de octubre de 2014.
La normativa más reciente no se opone a la anterior: sigue su misma línea e incorpora soluciones prácticas que ya se aplicaban en códigos procesales y en leyes locales. Esta legislación enumera cuatro obligaciones y cuatro prohibiciones que deben enfrentar los propietarios.
Dentro de las obligaciones se encuentran:
• Cumplir con el reglamento
• Conservar en buen estado su propiedad
• Pagar las expensas
• Permitir el ingreso a su propiedad para realizar reparaciones
Por otro lado, las actividades prohibidas son:
• Destinar la propiedad a usos contrarios a la moral o a lo dispuesto en el reglamento
• Perturbar la tranquilidad de los demás
• Realizar actividades que pongan en riesgo la seguridad del edificio
• Depositar cosas peligrosas o perjudiciales
¿Qué es la propiedad horizontal?
El régimen de Propiedad Horizontal establece normas que regulan los inmuebles, en los que conviven partes propias y partes comunes, según la definición de la página del Gobierno de la Argentina. Entre los temas que abarca se encuentran el consorcio, el reglamento, el rol del administrador y las expensas.
A su vez, la ley establece una distinción clave: ¿Cuáles son las partes propias y cuáles las comunes dentro de un edificio? Se consideran partes propias cada uno de los departamentos o pisos y suma, si constan en la escritura, locales, oficinas, bauleras y cocheras.
En cambio, son partes comunes el hall de entrada, escaleras, pasillos, ascensores, vivienda de la persona encargada, terraza, sótano, salón de usos múltiples y pileta, entre otros espacios. Tanto el sótano como la terraza pueden ser de uso exclusivo por parte de uno de los propietarios. Para que esto suceda tiene que haber un acuerdo del consorcio de propietarios y pasarían a ser partes comunes pero de uso exclusivo.
También es importante en esta ley el rol del consorcio, que se compone por un conjunto de propietarios de diferentes departamentos que deciden, a través de la votación, sobre las partes comunes de la edificación. Una distinción clave es que, aunque los inquilinos pueden participar de las reuniones, no pueden votar.
Por su parte, suele haber solamente un consorcio, pero la ley permite la creación de subconsorcios, especialmente recomendados cuando el inmueble tiene sectores independientes, como una galería comercial, según ejemplifica la página oficial del Gobierno.
Fuente: La Nación
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