MERCADOi
El año se perfila con buenas perspectivas en el mercado inmobiliario para 2026. Para arrancar es clave compartir cinco datos claves que pueden explicar un horizonte soleado. Viene de un 2025 con buenos datos: Hubo mayor cantidad de operaciones de compraventa que en 2024; se eliminó el cepo cambiario; hubo rebote de precios de venta en algunos segmentos y tipologías, una señal de activación del mercado (los precios subieron en las unidades que tienen una mayor presión de demanda); eliminación de impuestos en la compraventa y una reactivación significativa del crédito hipotecario durante 2025. Hasta septiembre, las escrituras con crédito en CABA aumentaron un 450% respecto de 2024. En la Provincia de Buenos Aires, el incremento acumulado hasta octubre fue del 288%. Ahora bien, qué pudo haber pasado para que no hayas logrado vender tu inmueble en el último año.
1. El precio no es el adecuado
Convengamos en que no hay mucha ciencia. Si el mercado está en movimiento y se cierran varias operaciones en el segmento en el que se encuentra tu inmueble y además está bien publicado, ubicado y tiene luz natural, lo más probable es que se encuentre fuera de precio. Sin embargo, hay otras razones que pueden potenciar la dificultad de la venta. El inmueble no se encuentra dentro de las tipologías con mayor demanda (departamentos grandes por ejemplo, de más de 180 m², de más de cinco ambientes). Según los datos de SELECTIA, lo más demandado son los departamentos de tres ambientes y los de dos ambientes. Luego le siguen los cuatro ambientes, dejando en la cola de menor demanda a los cinco ambientes y monoambientes.
2. El inmueble tiene mucha competencia y poco para diferenciarse
El ejemplo más claro son los monoambientes. Hay mucha oferta y muchos de ellos son como commodities que no tienen nada especial o distinto para ofrecer respecto del resto. Por ejemplo, en la ciudad de Buenos Aires, un monoambiente recibe solo un 53% de la presión de demanda respecto del dos ambientes, mientras que el tres ambientes recibe un 18% más de presión de demanda que los dos ambientes en la ciudad, según los datos de Zonaprop.
3. No se le dio el tiempo suficiente de publicación en el mercado
Es inevitable, cada inmueble tiene su timing si su precio se encuentra dentro de los parámetros lógicos que convalida el mercado y según su tipología específica.
4. No se ofrece con exclusividad
Algo muy común en el mercado es no querer firmar un acuerdo de exclusividad con una inmobiliaria. El resultado es que lo publican varias empresas con distintos precios, valores de expensas dispares, desactualizados y otras variables que terminan generando gran desconfianza en potenciales interesados. Creer que darle a varias inmobiliarias la comercialización de un inmueble de forma simultánea maximiza la probabilidad de venta es no entender cómo funciona hoy el mercado. Muchas inmobiliarias comparten honorarios dentro de sus redes trabajando de manera coordinada, ampliando las posibilidades de venta sin generar desconfianza.
5. La ubicación no es buena ni atractiva
La ubicación es un gran factor decisorio y es algo que no se puede modificar. El barrio, su entorno y los accesos al transporte público inciden mucho. La peor combinación: es un piso bajo muy oscuro, sin luz natural, sin balcón y, además, si es necesario reciclar. El balcón es un atributo muy demandado y en muchos casos se convirtió en un no negociable pospandemia.
6. Se encuentra en un edificio con mal mantenimiento y altas expensas
Puede pasar que el departamento esté impecable, pero que el estado del edificio, sus pasillos, ascensores y hall de entrada no colaboren. Y si al mismo tiempo las expensas son elevadas sin justificación, termina siendo una señal de alarma para el interesado.
7. Es una tipología que suele ser demandada con cochera y no la tiene
Existen departamentos grandes pensados para familias que buscan la comodidad de estacionar en el edificio. Si por alguna razón no tiene cochera, es más complicado encontrarle el potencial comprador. También hay casos donde la cochera existe pero es pequeña o de difícil acceso y el mercado no convalida el precio.
8. Requiere una inversión adicional y difícil de medir por ser a reciclar
Reciclar implica el costo de refacciones, el tiempo de ocuparse de las reformas y la imposibilidad de habitar el inmueble durante el período de reparaciones. Para la gran mayoría de las personas esto es un problema y no un atractivo.
En un mercado que volvió a mostrar señales de recuperación, la diferencia entre vender y no vender está en la correcta fijación del precio, la estrategia de comercialización y el entendimiento real de la demanda. Tasar bien implica interpretar datos y ser realistas con los tiempos del mercado.
Fuente: La Nación
