MERCADOiUna propiedad usada es, en promedio, un 32,6% más barata que una a estrenar, según los informes del sector. Mientras el metro cuadrado de una unidad nueva se ubica en valores elevados, el de una usada cotiza de manera considerablemente más accesible.
La diferencia de valor entre ambas tipologías es amplia, y al analizar la situación por zonas, en algunos casos la brecha de precios incluso supera el 100%.
Los especialistas señalan que la brecha se amplió y hoy se encuentra entre los niveles más elevados de los últimos años. Hace un año, la diferencia porcentual era notablemente menor, y si la comparación se extiende a un lustro atrás, el contraste es todavía más marcado, triplicando prácticamente los registros previos.
¿La explicación? Mientras el aumento del costo de construcción impactó de forma directa en el metro cuadrado a estrenar, las propiedades usadas ajustaron sus precios al alza con mayor lentitud. La recuperación de la demanda y el renovado interés por los desarrollos modernos también contribuyeron a sostener valores más altos en las unidades nuevas.
Sin embargo, el diferencial no responde únicamente a la antigüedad. Los expertos explican que no se comparan solamente años, sino dos productos inmobiliarios totalmente distintos. En una unidad nueva también se pagan el costo actual de construcción, el valor de la tierra, los honorarios, los impuestos y la financiación del desarrollo, además de mejores distribuciones, eficiencia energética, instalaciones modernas y menores costos de mantenimiento iniciales. En otras palabras, la brecha representa la distancia entre dos generaciones diferentes de productos inmobiliarios.
En este contexto, la magnitud de la brecha depende fuertemente de las características de cada ubicación. Donde el stock usado es muy antiguo y existen pocos desarrollos nuevos, la escasez de metros modernos genera una diferencia muy marcada respecto a los usados. En cambio, en zonas donde las propiedades con antigüedad mantienen buena calidad o la oferta nueva es más abundante, la distancia entre ambos segmentos tiende a reducirse.
Otro factor que afecta la brecha es la sobreoferta de departamentos usados. Cuando en una zona abunda este tipo de unidades, los propietarios se ven obligados a estabilizar los precios en niveles bajos, sin margen para subir, lo que termina ampliando la distancia con los inmuebles a estrenar. Como resultado, las unidades nuevas cotizan muy cerca de sus máximos históricos, mientras que las usadas todavía se encuentran significativamente por debajo de esos valores.
Las diferencias de precios varían drásticamente según el entorno urbano. En algunas locaciones específicas, la brecha supera el 100% debido a la gran cantidad de edificios antiguos con valores bajos combinados con proyectos nuevos muy modernos y diferenciados. En el extremo opuesto, existen áreas donde la diferencia es mínima porque el parque inmobiliario es más homogéneo y los valores de las propiedades usadas acompañan de cerca a los de las unidades a estrenar.
Si el precio fuera el único factor de decisión, el usado sería el claro ganador. Sin embargo, pese a requerir una inversión mucho mayor, muchos compradores siguen eligiendo departamentos a estrenar para evitar futuras refacciones, acceder a mejores estándares constructivos y contar con un inmueble que preserve mejor su valor en el tiempo. Quien compra una unidad nueva valora la posibilidad de mudarse sin inconvenientes y, en muchos casos, acceder a opciones de financiación durante la etapa de obra, lo cual suele tener más sentido en zonas de alta demanda y escasa oferta de proyectos nuevos.
Por otro lado, existen sectores que ofrecen excelentes oportunidades para quienes buscan reciclar propiedades de buena calidad constructiva. Adquirir una unidad usada, refaccionarla y capturar parte de esa diferencia de precios representa una alternativa atractiva. Aunque los especialistas advierten que, por más exitosa que sea una refacción, hay atributos que no pueden incorporarse posteriormente, como determinadas vistas, amenities modernos, tecnología, diseño integral del edificio o servicios avanzados.
En resumen, el comprador de una unidad usada busca maximizar su inversión por metro cuadrado, mientras que el comprador del producto a estrenar adquiere confort, diseño y la tranquilidad de no afrontar problemas de mantenimiento a corto plazo.
De cara al futuro, el escenario a corto plazo muestra incertidumbre, pero los analistas estiman que la brecha se mantendrá elevada e incluso podría ampliarse en determinados barrios y tipologías debido a la menor disponibilidad de unidades a estrenar y a los altos costos de edificación. No obstante, si el crédito hipotecario vuelve a crecer con fuerza, el segmento usado podría recuperar terreno por ser una opción más accesible para la demanda familiar. En el mediano y largo plazo, se proyecta que la brecha debería reducirse de forma paulatina a medida que el precio del usado continúe una tendencia alcista superior a la de los inmuebles nuevos.
Fuente: La Nación
