MERCADOiAunque los bancos volvieron a ofrecer créditos hipotecarios y algunas tasas empezaron a acomodarse, acceder a una vivienda sigue siendo difícil para gran parte de la clase media.
El problema ya no es solo conseguir un préstamo: también hay que poder pagar la cuota.
“La cuota tiene que ser compatible con el salario familiar y eso todavía limita a gran parte de la clase media”, explica Mario Iparraguirre, economista de BBVA Research Argentina.
Después de varios años prácticamente paralizado, el crédito hipotecario volvió a ganar protagonismo desde mediados de 2024. Los bancos retomaron la competencia con nuevas líneas UVA, plazos más largos y financiamiento de hasta el 80% del valor de la propiedad.
Sin embargo, durante 2025 la suba de tasas y la volatilidad económica frenaron parte de la demanda. Aunque el crédito siguió activo, las cuotas más altas limitaron el ingreso de nuevos compradores.
En los primeros meses de 2026, algunas entidades comenzaron a recalibrar sus condiciones y las tasas volvieron a ubicarse entre 8% y 16%, dependiendo del banco y del perfil del cliente. Aun así, el acceso sigue limitado por el nivel de ingresos.
-¿Qué tiene que pasar para que sigan bajando las tasas?
-Para que las tasas hipotecarias puedan bajar de manera sostenible, deberían darse tres condiciones: menor inflación esperada, mayor estabilidad macroeconómica y fondeo de más largo plazo para el sistema financiero.
En 2025 el crédito hipotecario se reactivó con fuerza, pero hacia el segundo semestre el ritmo se moderó por la suba de tasas a partir de julio y la volatilidad preelectoral. La suba de tasas el año pasado mostró la sensibilidad que tiene la demanda de préstamos frente a cambios en el costo del financiamiento.
Sin embargo, la baja de tasas no depende sólo de una decisión comercial de los bancos. También requiere que el costo del dinero en la economía disminuya, que los depósitos y otras fuentes de fondeo sean más estables y que la percepción de riesgo macroeconómico continúe reduciéndose.
-¿Cuánto ingreso necesita hoy una familia para acceder a un crédito hipotecario promedio en Argentina?
El ingreso necesario para acceder a un crédito hipotecario depende de múltiples factores, como el valor de la propiedad, el porcentaje financiado, la tasa, el plazo y la relación cuota-ingreso que define cada banco. En BBVA Research no estimamos un ingreso mínimo requerido, sino que analizamos la evolución de los salarios frente al valor de una vivienda usada estándar de 60 m² en la Ciudad de Buenos Aires, sin amenities. Bajo esa métrica, 2025 mostró una mejora relevante.
-Si la inflación sigue bajando, ¿las cuotas podrían volverse más accesibles?
-Una inflación más baja ayuda porque reduce la incertidumbre sobre la evolución de las cuotas UVA y mejora la previsibilidad. Además, si los salarios crecen por encima de los precios, mejora la relación cuota-ingreso. De todos modos, el efecto no es automático. La accesibilidad también depende de la tasa real del crédito, del plazo, del valor de la propiedad y de la capacidad de repago de cada hogar. Si la inflación continúa bajando y los ingresos acompañan, las cuotas deberían volverse más manejables y sostenibles en el tiempo.
-¿Es sostenible una expansión del crédito en el contexto actual?
-Es sostenible si se da de forma gradual y apoyada en fundamentos macroeconómicos consistentes. Aunque el crédito hipotecario se reactivó en 2025, todavía representa apenas 0,5% del PBI argentino, muy lejos de otros países de la región: en Brasil ronda el 10%, el 27% en Chile y más del 6% en Colombia. Eso muestra que todavía existe mucho margen para crecer, aunque también refleja que el sistema financiero argentino sigue teniendo baja profundidad para sostener préstamos de largo plazo.
En ese sentido, la baja profundidad y liquidez del mercado de capitales local para instrumentos de largo plazo sigue siendo una limitación significativa, aunque constituye una oportunidad para desarrollar nuevas fuentes de fondeo hipotecario.
En marzo, menos del 15% de las escrituras fueron realizadas con hipoteca, según datos del Colegio de Escribanos de CABA.
-¿Qué pasó otras veces en Argentina cuando volvió el crédito hipotecario?
-Cada vez que el crédito hipotecario reapareció en Argentina, el mercado inmobiliario ganó profundidad con rapidez. El antecedente más claro fue el ciclo de préstamos UVA entre 2017 y 2018, cuando aumentó la participación del financiamiento en las operaciones y se amplió la base de compradores. La diferencia es que hoy ese proceso parte de una demanda habitacional muy significativa y de un mercado que todavía tiene mucho espacio para profundizar. Si el crédito gana escala, puede tener un efecto positivo en cadena: primero, sobre la demanda y las escrituras; luego, sobre los precios de la vivienda; y, finalmente, sobre la construcción, en la medida en que la mayor demanda incentive nuevos desarrollos. De esta forma, el escenario luce más gradual que el de 2017, pero con fundamentos relevantes para sostener una recuperación de mediano plazo.
-¿El crédito puede motorizar una suba de precios del m²?
-Sí, el crédito puede ser un factor relevante para sostener o acelerar la suba del m², porque amplía la base de compradores y transforma la demanda potencial en demanda efectiva. En un mercado donde la oferta de viviendas es relativamente rígida en el corto plazo, una mayor disponibilidad de financiamiento suele traducirse en más operaciones y, gradualmente, en una mejora de precios.
El año pasado, los precios del m² volvieron a subir en las principales ciudades relevadas y el regreso del crédito hipotecario acompañó esa recuperación tanto en escrituras como en valores. De todos modos, para que esa recuperación sea sostenible tiene que estar respaldada por ingresos, crédito y demanda real. Si los precios suben más rápido que los salarios o que la capacidad de financiamiento, el acceso a la vivienda vuelve a deteriorarse y el mercado pierde dinamismo. Al mismo tiempo, una mejora en los valores también puede incentivar nuevos desarrollos y ayudar a ampliar gradualmente la oferta de propiedades.
Fuente: Clarín
