MERCADOiEl mercado inmobiliario argentino está viviendo una escena de película con dos finales simultáneos y contradictorios. Mientras que el sector residencial alcanzó máximos históricos de escrituras en 2025, impulsado por el regreso del crédito hipotecario UVA, la construcción quedó a contramano.
Tras años de sequía financiera, el fondeo volvió a canalizarse hacia la vivienda y tuvo un impacto inmediato sobre la demanda, especialmente entre fines de 2024 y mediados de 2025, cuando la reactivación del crédito se dio “con fuerza”, traccionando operaciones en todo el territorio nacional.
El dato es contundente: en 2025 el ratio hipotecas/escrituras superó el 15%, duplicando el promedio de los últimos cinco años y alcanzando su mayor nivel desde 2018. Es un giro relevante frente al predominio casi absoluto del pago al contado que caracterizó el período 2019–2023, cuando prácticamente no había crédito. En números generales, el 2025 se ubicó como uno de los mejores periodos de las últimas tres décadas, con un crecimiento de operaciones superior al 26% respecto al año anterior.
Del total de escrituras nacionales, casi el 20% se compró con crédito hipotecario, lo que representa un crecimiento del 180% respecto al 2024. Ese cambio de clima se reflejó también en los precios. Según informes sectoriales de cara a 2026, los tres segmentos (pozo, a estrenar y usados) mostraron subas interanuales que oscilaron entre 5% y 11% durante 2025. Se trata de una recomposición gradual, sin saltos abruptos, pero suficiente para asegurar que el piso de valores ya quedó atrás.
Sin embargo, el gran interrogante sobre su futuro se encuentra en la construcción. Mientras el PBI nacional acumuló una mejora de casi el 2%, la construcción sufrió una contracción del 11%. El sector quedó al margen del ciclo de recuperación, a contramano de los servicios y las actividades primarias.
¿Cómo es posible que se vendan más propiedades, pero se construya menos?
La respuesta reside en un cambio de paradigma: el mercado está liquidando stock existente, pero no repone de la misma manera. Se venden departamentos que ya estaban construidos o en etapas avanzadas, pero no se lanzan proyectos nuevos en proporción equivalente. Hay tres razones centrales detrás de este fenómeno:
1. El fin de la “oportunidad”: Durante años, construir era sensiblemente más barato que comprar una unidad terminada. Esa brecha se cerró. Ya no es un negocio obvio volcar dólares al pozo porque el costo de reposición se acercó al valor de mercado, achicando la ventana de ganancia.
2. Presión sobre los márgenes: El Índice de Costo de la Construcción (ICC) volvió a crecer por encima del valor de venta del metro cuadrado. El desarrollador enfrenta una ecuación incómoda: cada metro cuesta más producirlo, pero el mercado no convalida subas ilimitadas en el precio final.
3. El vacío de la obra pública: La retracción histórica del Estado no ha sido compensada aún por el sector privado, dejando a la actividad más expuesta a la volatilidad.
Los especialistas advierten que la construcción reacciona con mayor sensibilidad y rezago frente a la macroeconomía. Aunque el PIB mejore, la inversión depende de expectativas de largo plazo y previsibilidad. Hoy la prioridad es planificar con prudencia y asegurar respaldo contractual antes de iniciar nuevas etapas.
Existe, además, un factor determinante: la presión impositiva. Sin una reforma profunda que acompañe la actividad, será difícil recuperar dinamismo, especialmente en los proyectos orientados a la clase media, que son los que más sufren el peso de los impuestos acumulativos.
El camino hacia una reactivación en 2026
El escenario actual requiere una lectura mucho más sofisticada. Los márgenes ya no son holgados y el éxito depende de encontrar productos distintos, con estrategias disruptivas y opciones de financiamiento propias. El mercado se está volviendo más exigente: solo avanzan proyectos de gran envergadura con estructuras financieras sólidas, dejando fuera al pequeño constructor que no logra absorber los costos.
El camino hacia un 2026 de reactivación real exige eficiencia extrema en el control de costos e innovación en el marketing. El sector atraviesa una etapa de absorción de stock, y la reactivación clara podría consolidarse si mejora el acceso al financiamiento para las empresas y no solo para los compradores finales.
Si el crédito hipotecario no solo impulsa escrituras de usados, sino que también empieza a financiar preventas y lanzamientos, el círculo podría cerrarse. Actualmente, el crédito representa solo el 0,5% del PBI, lo que marca tanto un desafío como un enorme potencial de crecimiento para canalizar el ahorro hacia la vivienda y acompañar un desarrollo inmobiliario más inclusivo.
Fuente: La Nación
