MERCADOiDesde hace décadas, la inversión en proyectos en pozo forma parte del ADN del mercado inmobiliario. Sin embargo, el contexto económico, los elevados costos de construcción y los cambios en la demanda obligan a realizar una mirada más profunda. Sin dudas, entre las ventajas figuran la posibilidad de comprar una propiedad a un menor precio y abonar en cuotas.
El beneficio de la customización es un factor relevante: si el departamento es para vivirlo, se puede ajustar a la necesidad del usuario y entregarse con los cambios previamente conversados con la desarrolladora. Esto no se puede hacer en un usado a menos que, posterior a la compra, se inicien refacciones generando un costo e incomodidad para los compradores.
Se compra un proyecto en evolución
Adquirir una unidad en pozo implica comprender el proceso inmobiliario en su dimensión más profunda: no se compra únicamente un metro cuadrado, sino una visión de proyecto en evolución. Entre las ventajas está la posibilidad de ingresar en una etapa temprana de valorización, acceder a una forma de pago financiada y elegir con mayor precisión variables cualitativas como orientación, altura y tipología.
Invertir en pozo requiere una mirada estratégica, comprensión del contexto macroeconómico y claridad sobre las condiciones contractuales. A la hora de elegir, conviene invertir en proyectos que articulen tres dimensiones: ubicación estratégica, solidez desarrolladora y calidad arquitectónica consistente. Actualmente, el mercado busca corredores dinámicos con demanda sostenida.
Tickets más bajos y márgenes de ganancia
¿Cuánto menos se paga un departamento en pozo comparado con uno terminado? Si es adquirido en la primera etapa, cuando la obra recién comienza, puede costar entre un 30% y un 50% menos que uno a estrenar. En caso de ser comprada la unidad a medio término de la obra, esta diferencia se reduce. Hoy el precio de un proyecto de pozo depende fuertemente de la ubicación, la tipología y las terminaciones.
La entrega de la unidad es clave: no es lo mismo recibir un departamento sin pisos ni mobiliario básico que uno que se entrega totalmente equipado. La elección del producto responde a variables que exceden el precio, como la proximidad a espacios verdes, accesibilidad y percepción de calidad de vida. Las decisiones inmobiliarias están cada vez más asociadas al concepto de bienestar urbano.
La verdadera oportunidad no se define únicamente por el barrio, sino por la microimplantación, la escala del edificio y la lectura urbana del entorno inmediato. Cuando se ingresa en etapa de preventa y la propuesta está correctamente concebida, históricamente la capitalización al momento de entrega ha sido significativa.
El cálculo real de la rentabilidad
En términos generales, es posible encontrar márgenes del orden del 20%, y en casos puntuales, hasta el 25%. Sin embargo, muchos inversores cometen el error de hacer una cuenta simplificada de la rentabilidad. No se trata simplemente de dividir el margen por los años de obra, ya que el capital no se desembolsa todo al inicio.
Con un esquema típico de anticipo y el saldo en cuotas durante el desarrollo, el capital se va integrando progresivamente, lo que mejora la tasa efectiva de retorno. Si el desarrollador cumple con los plazos y el inversor vende la unidad una vez finalizada a un valor de mercado razonable, es posible obtener tasas atractivas. Con flujos bien estructurados y una estrategia de venta ordenada, pueden lograrse tasas internas de retorno en dólares del orden del 11% al 12%.
En cuanto a los tiempos de obra, una tipología estándar suele durar aproximadamente dos años de construcción neta, sin contar aprobaciones municipales. El tiempo varía según la complejidad del proyecto, como la existencia de subsuelos o excavaciones profundas.
Un momento de oportunidad
La clave está en entender qué riesgo se asume según el avance del proyecto y el contexto del mercado, y si esa inversión se alinea con la situación financiera y los objetivos de cada inversor. Actualmente, se considera un buen momento para adquirir en pozo dado que los precios no han subido en relación directa con los costos de construcción. Cualquier persona que entre en una etapa inicial con una desarrolladora de confianza debería obtener un rendimiento superior a otras posibilidades financieras disponibles en el mercado.
Fuente: Clarín
