MERCADOiEl mercado inmobiliario actual atraviesa un cambio de paradigma impulsado por la libertad contractual. En este nuevo ecosistema, tanto propietarios como inquilinos han comenzado a utilizar un lenguaje que antes estaba reservado exclusivamente para los inversores: el de la rentabilidad anual.
Bajo esta lógica, surge una pregunta central para cualquier persona que busca alquilar o poner su propiedad en el mercado: ¿cómo saber si el precio solicitado es razonable? Expertos del sector señalan que existe un “número mágico” que sirve como brújula técnica: el 5% anual.
La fórmula del equilibrio
Para determinar dónde está parado un valor de alquiler, los especialistas proponen una cuenta rápida y efectiva:
1. Sumar el alquiler mensual más las expensas (gastos comunes).
2. Multiplicar ese resultado por 12 (los meses del año).
3. Dividirlo por el valor real de mercado de la propiedad.
4. Multiplicar por 100 para obtener el porcentaje de rentabilidad.
Según esta visión, si el resultado arroja un 5%, el mercado se encuentra en equilibrio. Si la cuenta da un 3%, el alquiler se considera bajo en relación al capital invertido; si alcanza un 8%, el precio es considerado elevado.
Esta transparencia técnica busca que el interesado deje de alquilar “a ciegas”. El objetivo es que el inquilino entienda su costo de vida total y cuente con una herramienta objetiva para negociar. Si el cálculo supera los promedios históricos, el interesado tiene una base técnica para solicitar una revisión del precio.
El debate sobre las expensas
A pesar de la utilidad de la fórmula, existe una división de aguas en el sector respecto a qué componentes deben integrar el cálculo. Algunos profesionales sostienen que, contablemente, las expensas no deberían formar parte de la rentabilidad, ya que representan un gasto de mantenimiento y no un ingreso para el dueño.
Desde esta perspectiva, la rentabilidad bruta real debería calcularse estrictamente sobre el flujo de dinero que queda en manos del locador. Sin embargo, para quien debe pagar mes a mes, la suma de ambos conceptos es lo que define la factibilidad económica de la operación.
Valor afectivo vs. Valor real
Uno de los grandes obstáculos para que la matemática cierre es el precio de venta del inmueble utilizado en el denominador de la fórmula. En muchas ocasiones, la rentabilidad parece distorsionada porque los precios de publicación de las propiedades están inflados por la subjetividad o el valor afectivo de los dueños. Un error en la tasación del inmueble deriva inevitablemente en un cálculo de rentabilidad erróneo.
Por otro lado, en zonas de altísima demanda, suele ocurrir un fenómeno de elasticidad donde los inquilinos aceptan rentabilidades más altas a cambio de beneficios intangibles, como la cercanía a polos laborales o el ahorro de tiempo en traslados.
El techo salarial como juez final
Más allá de las fórmulas internacionales y el retorno esperado por los inversores (conocido como cap rate), el mercado local tiene un juez inapelable: la capacidad de pago.
Los expertos coinciden en que, aunque la matemática sugiera un número, los precios ya no los define únicamente el deseo del propietario o la rentabilidad teórica, sino los ingresos reales de los usuarios. En un contexto de mayor oferta, si un propietario pretende un alquiler que supere el techo salarial de la zona, la unidad corre el riesgo de quedar vacía. Esta dinámica le devuelve al interesado un poder de negociación basado en la comparación de múltiples opciones disponibles.
Fuente: La Nación
