El análisis de Juan Manuel Crestale sobre el giro normativo que otorga previsibilidad a los desarrolladores, fomenta la arquitectura de jerarquía y expone el potencial de revalorización de una ciudad con precios aún por debajo del mercado internacional.
Inversiones19/12/2025
MERCADOi
La ordenanza de torres de perímetro libre se convirtió, para el mercado inmobiliario, en uno de los símbolos más claros del cambio de impronta urbana que empieza a tomar Rosario. Así lo entiende Juan Manuel Crestale, referente inmobiliario de la ciudad y la región, quien observa en la nueva normativa un giro que destraba la rigidez del tejido urbano, habilita proyectos de mayor jerarquía arquitectónica y permite una mejor integración entre el espacio público y el privado.
Desde su mirada, la ciudad venía funcionando bajo un esquema de bloques continuos, apoyados sobre la línea municipal, que generaban verdaderos “paredones” urbanos. “Ese modelo cerraba la luz, cerraba el centro de manzana y terminaba encajonando a la ciudad”, explicó. El perímetro libre, en cambio, introduce retiros laterales, edificios exentos y mayor permeabilidad visual y ambiental, lo que se traduce en cuadras más luminosas, proyectos menos estandarizados y mejor calidad urbana.
En ese sentido, Crestale remarcó que la ordenanza estimula la creatividad proyectual y habilita desarrollos más ambiciosos, tanto desde lo arquitectónico como desde lo urbano. “No se trata solo de altura, sino de cómo se construye y cómo el edificio dialoga con la ciudad”, señaló.
Una normativa clara que ordena el juego
Desde el punto de vista del negocio inmobiliario, el empresario subrayó un aspecto central: la previsibilidad. “Es una ordenanza simple, clara, de pocas páginas, que le dice al desarrollador desde el momento cero cuánto puede construir según la superficie del terreno. No hay que entrar al Concejo ni negociar excepciones”, explicó.
Esa claridad normativa —destacó— permite valorar mejor la tierra, concentrar metros en un único lote y optimizar costos, lo que termina impactando en precios de venta más competitivos. “Para el desarrollador es una herramienta muy potente, y para la ciudad también, porque ordena”, afirmó.
Además, aclaró uno de los debates recurrentes: si la normativa habilita una proliferación indiscriminada de torres. “La altura máxima teórica es de 120 metros, pero para llegar a eso el terreno tiene que cumplir condiciones muy específicas, superficies grandes que son difíciles de reunir. No es que el centro de Rosario se va a llenar de torres de 40 pisos”, explicó. En la práctica, serán pocos terrenos los que alcancen esas alturas.
Oroño y 9 de Julio: el caso que anticipa la ciudad que viene
Para explicar el impacto concreto del perímetro libre, Crestale tomó como referencia el proyecto aprobado en Oroño y 9 de Julio, sobre el predio de una ex estación de servicio. Allí, donde durante años hubo un terreno sin uso definido, la nueva normativa permitió pasar de un volumen compacto apoyado sobre la línea municipal a una torre exenta, con retiros, basamento y mayor aporte urbano.
“El proyecto libera perímetro, mejora el paisajismo del corredor Oroño, incorpora locales comerciales y oficinas premium. Empieza a generar un ecosistema urbano virtuoso en un sector central que estaba subutilizado”, explicó. Para el referente inmobiliario, este tipo de intervenciones reactivan terrenos degradados, ordenan la centralidad y elevan el estándar urbano.
Costavía como antecedente de una nueva geografía urbana
En esa misma línea, Crestale mencionó a Costavía como un antecedente claro de este modelo urbano. “Es uno de los proyectos más importantes del centro de Rosario y muestra cómo los edificios pueden abrirse al espacio público”, señaló.
A diferencia del esquema tradicional de torre cerrada, Costavía propone plazas interiores, recorridos peatonales y torres exentas, generando una relación fluida entre lo privado y lo público. “Desde lo proyectual le aporta muchísimo al paisajismo y a la calidad de vida de quienes viven ahí. Ese es el tipo de ciudad que empieza a insinuarse con el perímetro libre”, afirmó.
Valores atrasados y recorrido de apreciación
El análisis urbano se combina, para Crestale, con una lectura económica clara: las propiedades en Rosario siguen teniendo un largo recorrido de apreciación, porque el valor del metro cuadrado está muy atrasado en relación con otros mercados.
El empresario puso números concretos sobre la mesa. Durante un viaje reciente a Estados Unidos, alquiló un departamento de 50 metros cuadrados y consultó su valor de venta: USD 1 millón, es decir, USD 20.000 por metro cuadrado. A pocas cuadras, un proyecto premium se lanzaba a USD 50.000 el metro.
La comparación se repitió en Europa. En Madrid, explicó, el metro cuadrado estándar —fuera del centro— se mueve entre 7.000 y 8.000 euros, con desarrollos que escalan a 20.000 o 25.000 euros. Frente a esos valores, Rosario muestra precios premium en torno a USD 2.500 a 3.000 el metro cuadrado.
“Incluso sin irnos al mundo, en Buenos Aires el metro premium está en USD 7.000, 8.000 o 9.000. Cuando contrastás eso con Rosario, es evidente que hay un recorrido hacia arriba muy grande”, sostuvo.
Esa lectura no es solo teórica. Crestale relató una situación concreta que grafica cómo se percibe el mercado argentino desde afuera. Durante uno de esos viajes, un amigo que se encontraba en Alemania lo llamó para sugerirle postergar la venta de una casa en Funes. “No fue un ‘sacala ya’, sino una recomendación muy clara: esperar, porque los valores en Argentina están bajos en términos internacionales”, explicó. Para el empresario, ese tipo de comentarios reflejan cómo el mercado local es visto desde economías más normalizadas.
Crédito, capacidad de pago y normalización
Finalmente, Crestale subrayó que la brecha de precios también está vinculada al crédito hipotecario. “En los países normalizados no necesitás tener un millón de dólares para comprar un departamento de un millón. Necesitás capacidad de pago y financiamiento a 20 o 30 años”, explicó.
Mientras ese proceso se normaliza, las desarrolladoras siguen cumpliendo el rol de financiadoras. “No va a pasar de un día para el otro, pero las variables empiezan a ordenarse”, señaló.
Para el referente inmobiliario, la combinación entre un nuevo rumbo urbano, normas claras como el perímetro libre y valores inmobiliarios atrasados configura un escenario con alto potencial. “No es inmediato, pero la ciudad que viene va a ser más abierta, más jerarquizada y con proyectos que hoy no se podían pensar”, concluyó.
Fuente: ON24
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