MERCADOiEn un contexto económico como el actual, donde el real estate argentino muestra signos de recuperación gradual, el “rulo inmobiliario” emerge como una estrategia atractiva para inversores que buscan rentabilidad a corto plazo, según cuenta Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios.
“Esta práctica, que implica comprar una propiedad subvaluada, refaccionarla y venderla rápidamente, ganó relevancia en los últimos años, especialmente en ciudades importantes de nuestro país”, señala. García Malbrán detalla que consiste en adquirir una propiedad a un precio por debajo de su valor de mercado, realizar mejoras estratégicas para aumentar su atractivo y venderla en un plazo breve, generalmente entre tres meses y 1 año, con el objetivo de obtener una ganancia neta.
En la Argentina, esta operación se popularizó durante períodos de inestabilidad cambiaria, baja en los precios de inmuebles usados por excedente de oferta y precios de materiales de construcción y mano de obra por debajo de la media. Sin embargo, advierte que no se trata de una especulación pura, sino de agregar valor real a través de refacciones que responden a la demanda actual, como modernizaciones en cocinas o baños y una actualización de la decoración.
Buena inversión, velocidad y presupuesto controlado
Para lograr una operación exitosa en un plazo tan ajustado como seis meses, es esencial una planificación meticulosa. Lo primero es identificar propiedades con potencial: se recomienda buscar inmuebles en zonas con alta demanda, como barrios consolidados de CABA o el conurbano bonaerense, donde los PH sin expensas altas son ideales. Luego es preciso comprar a un precio que deje margen para refacciones (al menos 20%-30% por debajo del valor post reforma).
En la etapa de refacción, es fundamental priorizar intervenciones rápidas y de alto impacto: renovación de baño y cocina (que puede costar entre $4.000.000 y $11.000.000, según el tamaño), pintura y pisos. Finalmente, para la venta, hay que fijar un precio competitivo basado en comparables recientes y utilizar marketing digital para acelerar el proceso. La clave es la velocidad: cada mes extra erosiona la rentabilidad por costos de mantenimiento.
Riesgos y pilares del éxito
Aunque es rentable, el rulo inmobiliario no está exento de riesgos. Los principales incluyen gastos imprevistos durante la refacción que pueden elevar costos en un 20% a 30%, o fluctuaciones del mercado que demoren la venta. Para mitigarlos, una refacción exitosa se basa en cuatro pilares: planificación detallada, enfoque en valor agregado, calidad de materiales y ejecución eficiente.
En operaciones bien ejecutadas, la revalorización puede oscilar entre el 15% y 40% del valor inicial. Por ejemplo, un PH refaccionado en CABA puede generar hasta un 25% anual, con casos donde un departamento de US103.000 se vende en US123.400 tras las mejoras. Las cocinas integradas y los baños modernos son, hoy, las tendencias que más valor capturan en el mercado actual.
Fuente: La Nación
