La morosidad en los consorcios y barrios privados sigue en aumento y puede derivar en procesos judiciales contra los propietarios. Qué medidas tomar para prevenir conflictos y mantener la salud financiera del edificio o del country.
Actualidad26/11/2025
MERCADOi
El atraso en el pago de las expensas y el endeudamiento de los consorcios se convirtieron en una problemática cada vez más frecuente. El incumplimiento de los propietarios genera un aumento sostenido de las deudas internas, lo que representa un desafío tanto para los vecinos como para los administradores, ya que quienes no regularicen sus pagos pueden enfrentarse a un proceso judicial y ocasionar aumentos en quienes sí pagan para poder cubrir todos los gastos y obligaciones.
En promedio, alrededor del 17% de las unidades funcionales presenta atrasos en sus pagos, según plataformas de administración de consorcios que operan en distintas provincias del país. En barrios cerrados, la morosidad puede ser incluso mayor y llegar al 18%, superando levemente a los edificios.
El monto que debe pagar cada propietario se determina según la proporción de su unidad en relación con el total del edificio. En la propiedad horizontal existen dos tipos de gastos: los ordinarios, que cubren servicios y necesidades habituales, y los extraordinarios, destinados a reparaciones importantes, reemplazo de equipos o contribuciones a fondos de reserva.
De la deuda al juicio: qué riesgo corren los propietarios
Para los propietarios que no cumplen con sus obligaciones mensuales, el juicio aparece como una amenaza concreta. El consorcio, a través del administrador, puede iniciar un juicio ejecutivo para reclamar de manera rápida una deuda ya vencida y documentada. En última instancia, esto puede derivar en la subasta judicial del inmueble.
Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto, afirma que la mejor forma de evitar un juicio es actuar antes de que la deuda crezca. “El administrador tiene que llevar un control preciso de la cobranza, evaluar alternativas de pago y comunicar a tiempo cada paso. Hoy, la tecnología nos permite automatizar recordatorios, registrar acuerdos y hacer seguimiento en tiempo real, lo que facilita una gestión más ágil y menos conflictiva para todos”, señaló.
“El administrador tiene la obligación de perseguir el cobro de las expensas, quizá como la obligación principal, ya que la expensa, básicamente, es la sangre de la que se nutre el consorcio. Sin expensas el sistema colapsaría”, explica el abogado especialista en propiedad horizontal, Federico Chiesa.
Es importante contemplar que cada vecino puede estar viviendo una situación particular porque “nadie deja de pagar las expensas porque quiere. Siempre hay un motivo. El administrador tiene que tener un conocimiento mucho más profundo de los integrantes de ese consorcio con la complejidad que eso tiene”, apunta Chiesa.
Los costos en barrios cerrados
En los barrios privados, el gasto promedio mensual puede superar los $500.000, con incrementos interanuales que varían según la provincia. Córdoba, Mendoza y Tierra del Fuego se ubican entre las jurisdicciones con mayores valores, mientras que Río Negro, Salta y San Luis registran montos más bajos.
En cuanto a la morosidad, las plataformas de administración detectan que la demora para el pago de expensas es levemente más alta que en los edificios. Mientras en los departamentos se sostiene cerca de un 16%, en los countries y barrios cerrados llega al 18%, con picos que en algunos momentos superaron el 25%.
Fuente: La Nación
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