Leasing inmobiliario: la herramienta que permite a inquilinos sin crédito formal comprar su vivienda.

El acceso a la vivienda propia en Argentina es un desafío constante, marcado por la falta de crédito hipotecario y las barreras que enfrentan quienes no cuentan con ingresos formales. Sin embargo, existe una herramienta legal que podría cambiar esa realidad: el leasing inmobiliario. Este mecanismo no es una novedad, pero su potencial como alternativa a la compraventa tradicional y al alquiler simple se volvió cada vez más relevante en el contexto económico actual. Se trata de un contrato que, a partir de un pago mensual, abre la puerta para que un inquilino se convierta en propietario, ofreciendo una solución tanto para quienes sueñan con una casa propia como para los dueños de propiedades ociosas que buscan un rendimiento.

El leasing inmobiliario funciona como un puente entre la locación y la compra. Es un contrato que comienza como un alquiler, donde el inquilino realiza un pago periódico (llamado canon), pero que al final del plazo le da el derecho irrevocable de comprar el inmueble. Esta herramienta se presenta como una opción viable para un segmento del mercado excluido del sistema crediticio, y una vía para dinamizar la oferta de viviendas al ofrecer una rentabilidad y seguridad jurídica a los propietarios. La difusión de esta figura legal, que el Código Civil y Comercial de la Nación ampara, podría marcar un giro en el mercado de la vivienda, incentivando a más familias a pensar en la propiedad a largo plazo.

Desde la perspectiva de las inmobiliarias, el crecimiento del leasing inmobiliario presenta una oportunidad de negocio inmensa. Alberto Héctor Loyarte, martillero público y experto en Real Estate, lo explicó con claridad: “El segmento de créditos bancarios se limita a quienes cuentan con recibos de sueldo u otro tipo de ingresos demostrables. En la actualidad, sabemos que casi el 60% de la actividad económica del país se realiza en negro. Esto deja un volumen importante de personas con capacidad económica que no pueden demostrarla ante un banco. Este segmento podría ser el que tome el leasing inmobiliario como una opción válida”.

Loyarte explicó que, a pesar de su potencial, el instrumento todavía no se difunde de forma masiva porque la demanda de créditos bancarios acapara la atención. Además, los profesionales de la actividad, como constructores, desarrolladores, abogados y escribanos, no tienen la capacitación necesaria sobre el tema.

Resaltó la importancia del estudio y la difusión de las ventajas del leasing, en especial para el segmento de trabajadores informales. Para el martillero, una de las ventajas cruciales es que la operación es “registrable”, lo que le otorga absoluta seguridad jurídica.

Este instrumento también ofrece una flexibilidad importante. “Tanto el dador (dueño) como el tomador (inquilino) tienen la posibilidad de ceder sus derechos en el contrato”, detalló Loyarte. Un tomador que abonó dos años de canon y debe mudarse por razones laborales, puede vender el monto aportado a otra persona que lo reemplace, con la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta flexibilidad, si se incorpora al contrato con cláusulas específicas, lo convierte en una opción mucho más dinámica que un alquiler tradicional.

Enrique Abatti (h.), abogado especialista en Derecho de la empresa y vocal de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), expuso que el leasing inmobiliario es, básicamente, un contrato de locación de inmueble con una opción de compra irrevocable a favor del tomador. “El precio periódico se denomina canon y corresponde en parte a un alquiler promedio de plaza más un plus que representa el costo financiero”, detalló. Este canon se imputa al precio total si el tomador ejercita la opción de compra.

Abatti (h.) explicó que la operatoria beneficia a ambas partes. Al tomador le permite acceder al inmueble sin un gran anticipo inicial, mientras que al dador le da la tranquilidad de no desprenderse de la propiedad hasta el momento de la compra.

Bibiana Varela Guijarro, abogada especialista en Derecho Inmobiliario y vocal de la CAPRA, agregó que los requisitos para acceder a este contrato son los mismos que para una locación. El dador, que es el propietario, ofrece el inmueble y el tomador debe demostrar solvencia y presentar una fianza. Los requisitos son menos estrictos que en una hipoteca, donde se exige que los ingresos sean en blanco. En el leasing, los requerimientos son similares a los de un contrato de alquiler, facilitando el acceso a un segmento de la población que hoy queda fuera del sistema formal. El contrato se instrumenta por escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad, lo que le otorga seguridad y resguardo a ambas partes.

Una de las grandes ventajas para el propietario, o dador, es la seguridad jurídica. Varela Guijarro explicó que, a diferencia de una compraventa con hipoteca, el dador no se desprende de la propiedad hasta que el tomador ejercita la opción de compra. Si el tomador deja de pagar, pierde todos los cánones pagados y el dador puede iniciar un proceso de desalojo, que la legislación establece como muy rápido, en un plazo no mayor a seis meses. Esto es una diferencia abismal con un incumplimiento hipotecario, donde el juicio de ejecución puede demorar hasta tres años.

El riesgo para el tomador, sin embargo, es considerable. Varela Guijarro advirtió que es fundamental tener ingresos seguros y constantes. Si el tomador se atrasa en los pagos y entra en mora, el dador puede iniciar el desalojo y el inquilino pierde todos los pagos acumulados, que se consideraron como parte del precio de compra. Este aspecto hace que el leasing sea una herramienta de doble filo, que otorga seguridad al dador pero exige una disciplina financiera estricta al tomador.

En cuanto a los costos, Varela Guijarro aclaró que el canon, al tratarse de un contrato financiero, incluye un componente de interés. El monto del canon varía en contextos de alta inflación, lo que hace al leasing, al igual que los créditos hipotecarios, inviable en entornos inflacionarios descontrolados. No obstante, la abogada subrayó que el leasing elimina la necesidad de un anticipo inicial del 25% o 30% del valor del inmueble, una barrera de entrada importante para muchas familias.

El leasing se presenta como un negocio atractivo para los desarrolladores inmobiliarios, especialmente en segmentos de adquirentes con buenos ingresos que no cuentan con los ahorros necesarios para un anticipo en una compraventa tradicional. Abatti (h.) dijo: "Esta operatoria abre la puerta a un nuevo nicho de mercado y podría dinamizar la construcción de viviendas".

Loyarte también se refirió a las proyecciones. Explicó que el leasing posibilitaría la venta de propiedades ociosas, un problema común en la actualidad. La modalidad permitiría que un dueño que reside en otra localidad se desprenda del inmueble, recibiendo un pago periódico y una gestión simplificada. Además, este tipo de contrato se adecúa a diferentes formas y monedas de pago, desde pesos ajustados por índices como el UVA, hasta moneda extranjera.

El futuro del leasing inmobiliario, según Enrique Abatti (h.), dependerá del rumbo de la economía y, en especial, de la baja de la inflación. Si el contexto es estable, la herramienta tiene el potencial de convertirse en una opción habitual. El abogado concluyó que el leasing es una “operatoria contractual dinámica que posibilita el acceso a la vivienda con menores requisitos que los créditos hipotecarios”, otorgando más seguridad jurídica al dador y resguardando al tomador.

Fuente: Ámbito