El Costo de Acceder a la Vivienda: Comparativa de Cuotas y Tasas de Créditos Hipotecarios UVA

Desde el regreso de los créditos hipotecarios en UVA se activó el mercado inmobiliario. La demanda volvió a crecer, los bancos relanzaron líneas y las primeras simulaciones muestran un contraste tan grande entre entidades que el costo de la primera cuota puede decidir, por sí solo, quién accede y quién queda fuera.

La diferencia entre el banco más barato y el más caro supera el millón de pesos por mes para un crédito equivalente a u$s100.000. El ranking actual y las subas recientes, sumadas a los cambios en tasas de entidades como Brubank y el Banco Municipal de Rosario, generaron un nuevo mapa hipotecario que obliga a comparar con precisión.

Las diferencias entre bancos: un contraste amplio en pesos

Los datos muestran desigualdades muy claras en la cuota inicial, incluso para montos relativamente bajos. Con un anticipo de us17.500 para una vivienda de us70.000, las primeras cuotas de un hipotecario UVA quedan así, según un análisis de Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad de La Matanza (UNLAM):

Los más accesibles

• Banco Nación: $569.710.

• Banco del Sol: $712.861.

• Banco Ciudad: $758.688.

• Comafi: $789.908.

• BBVA: $811.003.

Los más caros

• Supervielle: $1.038.581.

• Santander: $1.038.581.

• Macro: $1.038.581.

• Galicia: $1.038.581.

• Patagonia: $981.359.

La diferencia entre Nación y la franja más cara ronda los 470.000 para este monto, pero si se simula un crédito equivalente a us100.000, la brecha supera fácilmente $1.000.000.

Salinas, enfatizó, sobre el rol del Nación como referencia del mercado: “A pesar de la suba de tasas del BNA, sigue como el banco con la tasa más competitiva. La diferencia entre una cuota en Nación y otra en un banco que cobra TNA del 15% es de alrededor de $1.000.000. Cuesta entender por qué alguien aceptaría el doble de tasa real cuando existe una opción mucho más rentable”, sostuvo.

Salinas remarcó que el scoring funciona como barrera de entrada, pero aun así cree que las tasas más altas deberían quedar fuera del radar: “Ir al límite y sacar un crédito al 15% TNA no debería ni ser una opción. Esa tasa es irrisoria para una hipoteca”, apuntó.

Por qué algunos bancos cobran más: liquidez, riesgo y demanda firme

Salinas también explicó qué hay detrás de la dispersión de tasas: “La diferencia de tasas depende del manejo de liquidez y de las prioridades de cada banco. La mayoría de los privados tiende al mismo rango y los públicos quedan por debajo. Si el banco observa que la gente pide igual, aun con tasas tres veces mayores que las de la región, tiene menos incentivos para bajar. Al fin y al cabo, el negocio debe cerrar”.

En otras palabras, la demanda sostiene las tasas altas y la falta de competencia real mantiene ese equilibrio. Si un banco sabe que puede colocar créditos aun con TNA de dos dígitos, difícilmente reduzca costos.

Los últimos aumentos que cambiaron el mapa hipotecario

Durante las últimas semanas, dos movimientos puntuales alteraron el ranking:

• Banco Municipal de Rosario: subió del 3,5% al 5,1%.

• Brubank: pasó del 10% al 12%.

El Municipal, aun con la suba, conserva condiciones competitivas, pero sale del podio. Su cuota inicial para un crédito equivalente a u$s100.000 ronda los $964.960, lejos de Nación pero todavía dentro del grupo accesible para residentes de Santa Fe.

El caso de Brubank fue más fuerte. Su cuota inicial supera ahora los $1.490.000, lo que la empuja al segmento de bancos caros. Su proceso digital sigue como ventaja, pero el costo deja de ser atractivo para la mayoría de los hogares.

Cómo influye cada punto de tasa

El economista Sebastián Cao, de Econométrica, dimensionó con precisión el impacto de la tasa en la cuota inicial. “Por cada $100 millones de deuda en un hipotecario a 20 años, cada punto por encima de una TNA del 5% eleva la cuota inicial en más de $55.000. Además exige ingresos superiores en más de $225.000 para cumplir con la relación cuota-ingreso del 25%”, explicó.

Cao respondió que la cuota inicial y la tasa importan, pero no son las únicas variables que deben revisar las familias. Según el analista: “Los hipotecarios UVA presentan cuotas iniciales más bajas que los créditos tradicionales, lo que permite acceder a montos mayores. Pero la clave es evaluar si los ingresos acompañarán la inflación. Si eso no sucede, la cuota gana peso en el presupuesto y genera estrés financiero”.

También analizó la conveniencia de un aporte inicial alto: “En la medida de lo posible, realizar un mayor anticipo y asumir una cuota más holgada brinda un margen adicional frente a imprevistos. No todos los perfiles pueden hacerlo, pero si existe la opción, reduce riesgos”.

Qué mirar antes de tomar un crédito

Los expertos coinciden en cinco elementos fundamentales:

1. Tasa final, no la tasa promocionada.

2. CFT (Costo Financiero Total), que incluye seguros y gastos administrativos.

3. Relación cuota/ingreso, que algunos bancos ajustan según el monto.

4. Capacidad de pago futura, porque la UVA sigue la inflación.

5. Condiciones de precancelación, que pueden mejorar la estrategia financiera.

Salinas agregó un punto técnico importante: “Toda la oferta hipotecaria UVA usa amortización francesa. La cuota es fija en UVA, pero se paga en pesos. El sistema arranca con mucho interés y poco capital. Cuando se pre-cancela, se mata al capital puro. Por eso conviene ahorrar en dólares y esperar un salto del dólar, porque la UVA ajusta con rezago de 45 días. Ese retraso permite pre-cancelar más capital”.

La visión desde el mercado inmobiliario

La martillera Sabrina Zapico, titular de SZ Propiedades, describe un movimiento creciente en consultas y simuladores de crédito: “La gente volvió a evaluar hipotecas. La primera cuota actúa como filtro inmediato. Muchos hacen simulaciones antes de visitar propiedades. Los créditos reactivaron el interés, pero persiste la cautela”.

Zapico resume qué observan los compradores:

• ingresos mínimos entre $1.500.000 y $2.000.000.

• relación cuota/ingreso del 25–30%.

• exigencias de vinculación o cuenta sueldo.

• diferencias notables en costos de seguros y gastos administrativos.

• dificultad para operar inmuebles dolarizados.

Y apuntó cuáles son las zonas con más movimiento:

• oeste y sur del conurbano: Canning, San Miguel, Morón, Merlo, Lomas de Zamora.

• ciudades grandes del interior: Córdoba, Rosario, Mendoza, Tucumán.

• CABA y zonas premium: sin fuerte reactivación por valores altos.

Los bancos que hoy resultan más convenientes

Con las últimas actualizaciones, el ranking de mejores tasas queda así:

• Banco Nación (6%) – el más barato del sistema.

• Banco del Sol (9%).

• Bancos provinciales como Córdoba o Corrientes (entre 8% y 9,9%).

Los bancos con tasas más altas:

• Supervielle, Macro, Santander, Galicia (14–15%).

• Brubank (12%).

• Municipal de Rosario (5,1%), aún accesible, pero ya lejos del podio.

En un mercado donde la primera cuota puede variar más $1.000.000 según el banco, la comparación dejó de ser un detalle para convertirse en una herramienta de supervivencia financiera. Elegir mal la tasa significa comprometer ingresos presentes y futuros en un nivel difícil de sostener.

Zapico concluyó: “El crédito sirve cuando se ajusta al presupuesto real de cada familia. La elección del banco define la estabilidad del préstamo y evita que una decisión importante se transforme en un problema”.

Fuente: Ámbito