"Flipping Inmobiliario: Una Estrategia para Ganar entre un 15% y un 40% en Dólares

El flipping inmobiliario —la compra de una propiedad usada, su renovación y posterior venta en un plazo breve— volvió a ganar protagonismo en el mercado argentino. En un contexto donde aún se consiguen unidades por debajo del costo de reposición, especialmente aquellas de más de 30 años, esta modalidad representa una opción dolarizada, dinámica y rentable, aunque sujeta a riesgos.

La etapa de renovación resulta clave en el flipping: debe sumar valor real sin exceder costos. Los dos errores más comunes son subremodelar —no mejorar lo suficiente— y sobremodelar —invertir de más en mejoras que el mercado no valora—, lo que reduce la rentabilidad, advirtieron desde el sector.

Mateo García, director residencial en Toribio Achával, lo definió como “una opción interesante de obtener rentabilidad en el rubro. Consiste en comprar propiedades a un valor bajo, hacerles mejoras y revenderlas a un precio mayor. Pero en un país como el nuestro, donde los períodos económicos afectan mucho al mercado, el timing lo es todo”.

Por su lado, Ezequiel Wierzba, CEO de Click, coincidió en que el flipping volvió a cobrar fuerza: “Varios inversores están aprovechando unidades antiguas, bien ubicadas pero mal presentadas, para ponerlas en valor y venderlas a un precio competitivo. No se trata solo de refaccionar, sino de detectar oportunidades concretas donde una mejora inteligente realmente cambie la percepción y el valor del inmueble”.

Los márgenes de ganancia son amplios, pero variables. Álvaro Gallo Kaplan, director de Lanven, indicó: “Hoy en día, según algunos datos del mercado, se puede reportar beneficios de entre el 20% y el 40% sobre la inversión inicial. Pero también hay riesgos como los costos de obra, temas estructurales, y la inflación que tenemos en nuestro país, que conlleva mayor riesgo en el mercado con la sobrevaloración de las propiedades y la demora en las ventas”.

La duración de cada operación depende del tipo de mejora y del estado original del inmueble. Las más rápidas se concretan en tres meses; otras pueden extenderse hasta un año. En todos los casos, el conocimiento del mercado y la previsión de costos marcan la diferencia.

Wierzba sumó otra advertencia: “Los costos de obra están subiendo constantemente, y si no se calculan bien, pueden comerse buena parte del margen. Por eso, el flipping funciona para quienes conocen el mercado, tienen paciencia y hacen números con los pies en la tierra”.

El primer paso es encontrar inmuebles con potencial. García destacó la ubicación como factor clave, seguido por el estado general del inmueble y la posibilidad de negociar un precio atractivo. “Hay que entender el ciclo del mercado inmobiliario para prever los tiempos de comercialización. Además, los costos de entrada y salida pueden representar hasta el 12%, y el costo de reforma ronda los u$s1.000 por m², según la profundidad de la intervención”.

Wierzba remarcó la necesidad de “buscar oportunidades reales, no ilusiones”. Recomendó analizar la diferencia entre el valor de compra y el valor de reventa considerando todos los costos asociados, incluyendo escritura, impuestos, comisiones y reforma.

Un aspecto muchas veces ignorado por los inversores tiene que ver con la calidad de las instalaciones. Maximiliano Olmi, de Arquitecto x Hora, subrayó: “Renovar una cocina sin reemplazar cañerías viejas puede hacer que el comprador detecte la reforma como un simple maquillaje. Si los caños siguen siendo de plomo de hace 70 años, el comprador sabe que en algún momento tendrá problemas. En esos casos, la inversión no se recupera y hasta puede ser un factor de negociación a la baja”, sostuvo.

Por eso, recomendó asesorarse bien antes de realizar mejoras y priorizar aquellas que realmente sumen valor a la propiedad.

Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, sostuvo que el análisis del costo por metro cuadrado de compra y de mejora es determinante en cualquier operación de flipping. “En ese cálculo está la clave de la rentabilidad. Si el valor de adquisición más la inversión supera el precio de mercado de una propiedad terminada, no hay negocio”, explicó.

Además, Altgelt advirtió sobre las dificultades que puede presentar una reforma: “Es complicado prever el costo total y establecer un plazo concreto para una obra. Siempre aparecen imprevistos, desde cuestiones estructurales hasta demoras en la entrega de materiales. Quien invierte debe estar preparado para tomar decisiones rápidas y ajustar sobre la marcha sin perder el control del presupuesto”.

Las reformas más comunes incluyen cocina, baño y living. Refaccionar esos tres espacios en simultáneo puede requerir una inversión mínima de $18 millones, aunque algunos bancos ofrecen créditos de hasta $100 millones, y negocios del rubro financian compras por hasta $40 millones.

Actualizar una cocina estándar cuesta entre $8 y $12 millones, según materiales y terminaciones. En baños, el rango oscila entre $6 y $8 millones. Mejorar un living —con pintura, iluminación y pisos— exige entre $2 y $3 millones.

En cuanto al efecto en el precio de reventa, las mejoras pueden aumentar el valor del inmueble entre un 10% y un 15%, siempre que no impliquen grandes intervenciones estructurales.

Un departamento de tres ambientes en Almagro, con 45 años de antigüedad, se vendió hace 90 días por us90.000.

Las contraofertas son habituales en el mercado argentino y oscilan entre un 5% y un 6%. Por eso, el precio de reventa debe contemplar un margen razonable para no afectar la rentabilidad prevista.

Si bien la lógica del flipping se orienta a la venta, algunos inversores analizan retener la propiedad y alquilarla. Wierzba señaló que las unidades recicladas se alquilan bien, en poco tiempo y en dólares. “Según la zona, pueden dejar una renta mensual interesante, manteniendo el capital en ladrillos y con opciones de revalorización”.

Gallo Kaplan, en cambio, consideró que el objetivo debe seguir siendo la venta. “Si la venta es rápida, el retorno suele superar el 20% y permite recuperar el capital sin demora”.

Olmi añadió que los proyectos exitosos se basan en decisiones racionales. “No alcanza con tener buen gusto o ganas de reformar. Hay que entender el tipo de comprador al que se apunta, los tiempos de obra y las reglas del mercado”.

Esta estrategia no está pensada para el ahorrista tradicional ni para quienes buscan ingresos pasivos. Exige gestión activa, control de obra y decisiones precisas frente a imprevistos.

Los mejores resultados surgen con visión estratégica y lectura del mercado. La refacción permite valorizar y rentabilizar en dólares en plazos cortos.

“Una buena rentabilidad no depende solo de comprar barato y vender caro, sino de tomar decisiones inteligentes en cada etapa del proceso”, concluyó Wierzba.

Fuente: Ámbito